대지권 등기가 마쳐지지 않은 집합건물의 전유부분이 경매로 매각되는 경우가 있습니다. 매수인은 분양자에게 대지지분 이전등기를 구하고, 분양자는 수분양자의 분양대금 미납을 들어 이를 거절합니다. 수분양자가 도산절차에서 면책을 받았다면 분양자의 거절권이 유지되는지에 관하여 대법원이 2026. 9. 23. 판단을 내놓았습니다(2024다304077).
전유부분의 매수인은 대지사용권을 취득하고, 분양자는 분양대금으로 동시이행항변을 할 수 있습니다
전유부분만 등기된 집합건물이 경매된 경우, 매수인은 수분양자의 분양대금 완납 여부와 관계없이 대지사용권을 취득합니다. 매수인은 분양자를 상대로 대지지분 이전등기를 청구할 수 있고, 분양자는 분양대금 미지급을 동시이행항변으로 주장할 수 있습니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결이 밝힌 법리입니다.
이번 사건의 구조도 같습니다. 대지는 신탁회사 명의였고, 각 호실은 전유부분만 수분양자 앞으로 등기된 뒤 임의경매로 매각되었습니다. 매수인과 그 전득자들이 대지지분 이전등기를 청구하자 신탁회사 측은 분양잔금채권으로 동시이행항변을 하였습니다.
동시이행항변권의 담보적 기능은 도산절차가 개시되어도 유지됩니다
대법원은 쌍무계약상 고유의 대가관계에 있는 채무를 부담하는 상대방에게 파산이 선고되거나 회생절차·개인회생절차가 개시되더라도, 당사자 일방은 상대방의 이행이 있을 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 하였습니다. 그 권리가 파산채권, 회생채권, 개인회생채권에 해당하더라도 같습니다.
면책은 채무를 소멸시키지 않으므로 면책된 채권으로도 이행을 거절할 수 있습니다
채무자회생법 제566조와 제625조 제2항의 면책은 채무자에 대하여 이행을 강제할 수 없게 된다는 의미입니다. 채권은 소 제기 권능을 잃을 뿐이고 채무 자체는 존속합니다.
대법원은 이 점에서 결론을 이끌어 냈습니다. 상대방의 채무가 면책되었더라도 특별한 사정이 없는 한, 당사자 일방은 면책된 채무의 이행 또는 이행의 제공이 있을 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다.
이에 따라 수분양자가 개인회생절차에서 면책받은 호실에 관하여, 분양잔금 지급과 상환으로 대지지분 이전등기를 명한 원심 판단이 유지되었습니다.
분양잔금채권의 소멸시효가 완성된 호실에서는 동시이행항변이 배척되었습니다
이 판결에서 실무상 눈여겨볼 부분은 호실에 따라 결론이 갈렸다는 점입니다. 분양자 측이 소멸시효 기간이 지난 뒤에 수분양자를 상대로 재판상 청구를 한 호실에 대하여, 원심은 시효가 중단되지 않았다고 보아 동시이행항변을 받아들이지 않았습니다. 대법원은 원심의 이유 설시에 부적절한 부분이 있다고 하면서도 결론은 정당하다고 보아 피고들의 상고를 기각하였습니다.
그중에는 수분양자가 파산 면책을 받은 호실도 있었습니다. 같은 면책 사안이라도 분양잔금채권의 시효 완성 여부에 따라 매수인의 지위가 달라진 것입니다.
매수인과 분양자 모두 분양잔금채권의 시효 관리가 핵심입니다
대지권 미등기 물건의 매수인은 수분양자의 면책 사실에 기대어서는 안 됩니다. 확인할 대상은 미납 분양대금의 액수, 변제기, 그 이후의 시효 중단 사유입니다. 이 사건에서도 경매절차에서의 채권신고로 시효가 중단되었다고 인정된 호실이 있었습니다.
분양자와 신탁회사의 입장에서는 수분양자가 도산절차에 들어갔다는 이유로 채권 관리를 중단해서는 안 됩니다. 면책 이후에도 동시이행항변권은 남지만, 시효가 완성되면 그 항변을 유지하기 어렵습니다.
Q&A
Q. 수분양자가 면책을 받으면 매수인은 분양잔금 없이 대지지분 등기를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 면책된 채무도 존속하므로 분양자는 그 이행이 있을 때까지 등기를 거절할 수 있습니다.
Q. 분양자가 면책된 수분양자에게 분양잔금을 청구할 수는 있나요?
면책된 채권은 소 제기 권능을 잃습니다. 분양자가 할 수 있는 것은 자기 의무의 이행을 거절하는 것입니다.
Q. 분양잔금채권의 시효가 완성되었다면 결론이 달라지나요?
이 판결에서는 시효가 완성된 호실에 대하여 분양자 측의 동시이행항변이 배척되었습니다. 다만 시효 중단 사유가 있었는지를 먼저 확인해야 합니다.
맺음말
이번 판결은 면책의 효력이 채무의 소멸이 아니라는 기존 법리를 동시이행관계에 적용한 것입니다. 대지권 미등기 집합건물을 둘러싼 분쟁에서는 수분양자의 면책 여부가 아니라 분양대금채권의 존속과 시효가 결론을 좌우합니다.