주택임대차에서 임대인이 실제 거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절한 뒤 해당 주택을 제3자에게 임대하는 분쟁이 계속되고 있습니다. 주택임대차보호법은 이 경우 임대인에게 손해배상책임을 지우면서 "정당한 사유"가 있으면 예외를 인정하는데, 그 의미가 실무상 다투어져 왔습니다. 대법원은 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결에서 이에 관한 판단 기준을 제시하였습니다.
실거주 사유 갱신거절에는 사후 책임이 결합되어 있습니다
임대인은 자신 또는 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만 그 사유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
정당한 사유는 예측 불가능성과 불가피성을 모두 요구합니다
대법원은 정당한 사유가 인정되려면 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 목적 주택을 임대하게 되었어야 하고, 제3자에게 임대하는 것이 불가피하였어야 한다고 판시하였습니다.
증명책임은 임대인에게 있습니다
대법원은 정당한 사유의 존재에 대한 증명책임이 임대인에게 있다고 밝혔습니다. 임차인으로서는 실거주 사유로 갱신이 거절된 사실과 기간 내 제3자 임대 사실을 주장·증명하면 되고, 임대 경위의 정당성은 임대인이 밝혀야 합니다.
다른 부동산의 보증금 반환 요구는 정당한 사유가 되지 못하였습니다
이 사건 임대인은 다른 부동산 임차인의 임대차보증금 반환 요구를 정당한 사유로 주장하였습니다. 원심은 이를 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 볼 수 없고, 목적 주택을 제3자에게 임대하는 것이 불가피하였다고 볼 수도 없다고 판단하였습니다. 대법원은 원심 판단을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.
손해배상액은 법정 기준 중 큰 금액으로 산정됩니다
손해배상액에 관한 합의가 없는 경우, 다음 금액 중 큰 금액이 배상액이 됩니다.
갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
제3자 임대로 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
갱신거절로 임차인이 입은 손해액
실무상 유의할 사항
임차인: 갱신요구와 거절 사유가 드러나는 자료, 종전 계약서, 제3자 임대 사실과 조건을 확인할 수 있는 임대차 정보를 확보하여야 합니다.
임대인: 실거주 사유로 거절한 이상 2년 내 제3자 임대는 원칙적으로 배상책임으로 이어집니다. 예상 가능한 자금 사정은 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다.
Q&A
Q. 임대인이 주택을 공실로 두거나 매도한 경우에도 같은 규정이 적용됩니까?
해당 규정은 제3자에게 임대한 경우를 요건으로 합니다. 공실이나 매도의 경우에는 일반 불법행위 책임의 성립 여부를 별도로 검토하여야 합니다.
Q. 임대인이 일정 기간 거주한 뒤 임대하였다면 책임을 면합니까?
갱신되었을 기간이 만료되기 전의 제3자 임대라면 정당한 사유가 필요합니다. 일시 거주 사실만으로 책임이 배제되지는 않습니다.
맺음말
이번 판결은 실거주 사유 갱신거절 이후의 제3자 임대에 관하여 정당한 사유의 요건과 증명책임의 소재를 분명히 하였습니다. 임대인의 사후적 사정 변경 주장은 예측 불가능성과 불가피성이 모두 증명될 때에만 받아들여집니다.