공사대금채권을 담보하는 유치권은 등기 없이 성립하고, 경매절차의 매수인은 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임을 진다(민사집행법 제91조 제5항). 그 때문에 유치권이 언제 성립해야 매수인에게 대항할 수 있는지는 수급인, 담보권자, 매수인 모두에게 중요한 문제가 된다.
대법원은 이 문제를 압류의 처분금지효라는 관점에서 정리해 왔다.
경매개시결정 기입등기 후의 점유 이전은 처분금지효에 저촉됩니다
대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결은, 강제경매개시결정의 기입등기로 압류의 효력이 발생한 뒤 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 이전해 유치권을 취득하게 한 경우를 다루었다.
대법원은 그러한 점유 이전이 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 처분금지효에 저촉된다고 보았다. 점유자는 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다.
가압류등기만으로는 유치권의 대항력이 차단되지 않습니다
대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결은 가압류등기 후 점유가 이전된 사안에서 다른 결론을 냈다. 가압류등기만 있고 현실적인 매각절차가 이루어지지 않는 상황에서는 점유 이전으로 유치권이 취득되더라도 이를 처분행위로 볼 수 없다는 것이다.
처분금지효의 유무가 아니라 매각절차의 개시 여부가 기준이 된 셈이다.
피담보채권의 변제기도 기입등기 전에 도래해야 합니다
유치권은 점유와 변제기에 있는 채권이 모두 갖추어진 때 성립한다. 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결은 수급인이 기입등기 전에 점유를 이전받았더라도 등기 후 공사를 완공해 공사대금채권을 취득한 경우에는 매수인에게 대항할 수 없다고 판단하고 원심을 파기환송했다.
체납처분압류는 경매개시결정에 따른 압류와 같지 않습니다
대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결의 다수의견은, 체납처분절차와 민사집행절차가 별개의 절차이므로 체납처분압류가 있다는 사정만으로 경매개시결정에 따른 압류가 있는 경우와 같이 볼 수 없다고 했다.
같은 판결은 저당권 설정이나 가압류등기 후에 유치권을 취득한 경우에도 경매개시결정등기 전이라면 매수인에게 행사할 수 있다는 점을 확인했다.
실무에서는 세 시점의 선후를 증명하는 것이 핵심입니다
이상의 판결에 따르면 쟁점은 경매개시결정 기입등기일, 점유 개시일, 피담보채권의 변제기 세 가지의 선후로 압축된다.
수급인: 도급계약상 대금 지급 시기, 완공·기성 자료, 점유 개시와 계속을 보여 주는 자료를 시점별로 갖춘다.
담보권자·매수인: 현황조사서와 유치권 신고 내용을 기입등기일과 대조하고, 변제기 도래 여부를 계약서로 확인한다.
Q&A
경매개시 전부터 일부 층만 점유했다면 건물 전체에 유치권을 주장할 수 있습니까?
위 판결들이 직접 판단한 문제는 아니다. 점유의 범위와 채권과 목적물 사이의 관련성을 사안별로 따져야 한다.
기입등기 후 취득한 유치권은 아무 효력이 없습니까?
위 판결들이 부정한 것은 경매절차의 매수인에 대한 대항이다. 채무자에 대한 관계까지 일률적으로 부정한 것은 아니므로 구별해서 보아야 한다.
맺음말
대법원은 저당권, 가압류, 체납처분압류의 선후가 아니라 경매개시결정 기입등기를 기준으로 유치권의 대항 여부를 가르고 있다. 유치권을 주장하는 쪽이든 다투는 쪽이든, 점유와 변제기가 그 등기보다 앞서는지를 객관적 자료로 밝히는 것이 출발점이다.
참고 법령·판례
민법 제320조
민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항