재건축·재개발 정비사업이 본격화되면 조합은 사업의 중심축이 됩니다. 동시에 분쟁의 중심이 되기도 합니다. 조합원들이 사업시행계획 인가에 이의를 제기하는 경우가 있습니다. 이사 선임과 해임을 둘러싼 임원 분쟁이 벌어지기도 합니다. 전 임원의 조합 공금 사용에 대한 책임이 문제되기도 합니다. 사업이 지연되면 조합원들의 분담금 반환 요구가 이어집니다. 이처럼 조합 관련 분쟁은 유형도 많고 공방 구조도 다양합니다.
사무소의 조합 분쟁 경험
법률사무소 KY파트너스는 조합 분쟁을 원고와 피고 양쪽에서 모두 경험했습니다. 정동욱 대표변호사가 수임한 조합 관련 사례는 모두 6건입니다. 첫째는 조합을 상대로 제기된 소송의 방어 3건입니다. 사업시행계획처분 취소, 사업시행인가 무효확인, 이사회결의 무효확인 소송에서 조합을 대리했습니다. 둘째는 조합이 직접 제기한 소송 1건입니다. 해임된 전 조합장을 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 셋째는 지역주택조합 조합원 개인의 분담금 반환 청구 2건입니다.
조합 방어의 핵심 쟁점
이 가이드는 6건의 수임 사례에 근거해 유형별 쟁점과 대응 방향을 안내합니다. 조합 방어 유형에서는 먼저 사업시행계획의 세대수·상가 규모 조정이 문제됩니다. 이 조정이 재량권 남용이나 평등원칙 위반에 해당하는지가 쟁점입니다. 조합원의 '분양 약속' 주장이 신뢰보호원칙상 공적 견해표명에 해당하는지도 가려야 합니다. 다수 주택 보유 조합원의 '주택 수만큼 분양' 주장은 1조합원 1주택 원칙으로 다퉈집니다. 분양 자격은 관리처분계획 단계에서 최종 확정된다는 점도 방어의 근거입니다. 이사 해임 결의 분쟁에서는 확인의 이익 논점으로 조기 종결을 노릴 수 있습니다.
조합의 공격과 조합원 구제
조합이 공격하거나 조합원이 구제를 구하는 유형에서는 자금과 계약이 핵심입니다. 전 조합장의 '지위 유지' 목적 사업비 사용은 횡령 책임을 물을 수 있는 사안입니다. 조합은 이를 근거로 전 조합장에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 조합원의 분담금 반환에서는 총회 결의 없는 환불 약정('안심보장증서')의 무효가 쟁점이 됩니다. 사업이 장기 지연된 경우에는 현저한 사정변경이 인정될 수 있는지가 관건입니다. 추진위원회가 개편된 경우에는 법적으로 동일한 단체임을 입증해야 합니다.
이 가이드에 소개된 사례의 결과는 개별 사건의 사실관계와 증거에 기초한 판단입니다. 유형이 비슷하더라도 사건에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
내 상황이 해당하는지 확인해 보세요
해당하는 항목이 하나라도 있으면 초기 대응을 서두르는 것이 좋습니다.
- [조합원] 가입계약서, 안심보장증서, 총회 회의록, 분담금 납부 증빙을 미리 확보하세요.
- [조합원] 사업 지연 기간과 조합설립인가 요건(토지사용권원 80%) 충족 여부를 조합에 질의하고 기록으로 남기세요.
- [조합원] 환불 약정(안심보장증서 등) 발급 당시 총회 결의가 있었는지 확인하세요.
- [조합원] 조합이 고지 없이 체결한 중대한 계약이나 추가 분담금 요구 이력이 있는지 확인하세요.
- [조합] 사업시행계획 관련 소송을 당하면 세대수·규모 조정의 객관적 사유(용적률 인센티브 변경, 법령 개정)와 재량권 범위부터 정리하세요.
- [조합] 상대방이 주장하는 '분양 약속'이 구체적인 공적 견해표명에 해당하는지, 그 증거가 존재하는지 검토하세요.
- [조합] 다수 주택 보유 조합원의 이의에는 1조합원 1주택 원칙과 관리처분계획 단계의 분양 자격 확정 구조로 대응하는 방안을 검토하세요.
- [조합] 이사 해임 분쟁은 본안 당부 이전에 임기 만료와 후임 선임 여부 등 확인의 이익 유무부터 점검하세요.
- [조합] 전 임원의 비정상 지출(외부 용역, 홍보, 선임 비용) 내역을 총회 자료와 증빙으로 미리 확보하세요.
- [공통] 추진위원회 개편이 있었다면 규약, 구성원, 재산 승계 자료로 동일성 입증 수단을 준비하세요.
담당 변호사
정동욱 대표변호사
인천 검단 민사·건설 전문 변호사
정동욱 변호사는 대한변호사협회 인증 민사 전문 변호사이자 건설 전문 변호사입니다. 강남·서초 법조 실무에서 대형로펌을 상대로 민사소송과 건설·부동산 분쟁을 수행해 온 경험을 바탕으로, 이제 인천 검단에서 의뢰인의 권리를 지키고 있습니다. 민사소송, 손해배상, 물품대금, 부동산 분쟁, 공사대금, 추가공사비, 하자보수, 설계변경, 건설공사 정산, 기업재산분쟁 등 복잡한 사건을 직접 검토하고, 사건의 구조를 분석하여 실질적인 해결 전략을 수립합니다.
프로필 보기자주 묻는 질문
조합원이 사업시행계획 인가 취소 소송을 제기했습니다. 조합은 어떻게 대응해야 하나요?
세대수 감축 등 사업계획 조정은 재량권 행사로 방어할 수 있습니다. 용적률 인센티브 변경, 법령 개정 등 객관적 사정을 반영한 조정이라는 점을 밝히는 것이 우선입니다.
상대가 '주택 수만큼 분양하겠다는 약속'을 문제 삼는다면 두 갈래로 대응합니다. 구체적인 공적 견해표명이 존재하지 않았음을 먼저 지적해 신뢰보호원칙 성립 자체를 부정합니다. 이어서 도시·주거환경정비법상 1조합원 1주택 공급 원칙을 주장합니다. 분양 자격은 관리처분계획 단계에서 최종 확정된다는 점도 함께 강조합니다.
지역주택조합에 납부한 분담금, 사업이 계속 늦어지는데 돌려받을 수 있나요?
단순한 사업 지연만으로는 반환 청구가 어렵다는 것이 판례의 태도입니다.
다만 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 예컨대 조합설립인가 요건(토지사용권원 80%)을 5년 넘게 충족하지 못한 경우가 그렇습니다. 조합원에게 알리지 않은 채 감당하기 어려운 토지매매계약을 체결한 뒤 추가 분담금 납부를 강요한 경우도 있습니다. 이러한 사정에서는 신의성실 원칙 위반과 현저한 사정변경이 인정될 수 있습니다. 이것이 받아들여지면 계약 해제와 원상회복, 즉 분담금 반환을 구할 수 있습니다.
조합이 발급한 '안심보장증서'는 효력이 있나요?
조합원 분담금의 환불 약정은 조합 총유재산의 처분에 해당합니다. 따라서 조합원 총회 결의가 필요합니다.
총회 결의 없이 발급된 안심보장증서는 무효입니다. 조합원이 그 증서를 믿고 가입계약을 체결했다면 그 무효는 가입계약 전체에 미칩니다. 실제로 가입계약 전체가 무효가 되어 납입금 전액 반환을 구할 수 있다는 판결이 있었습니다.
해임된 조합장이 조합 자금을 사용했다면 책임을 물을 수 있나요?
가능합니다. 문제가 되는 것은 조합장 해임 총회를 막고 지위를 유지하기 위한 지출입니다.
사무실 점거 용역 고용, 자기 방어용 홍보물 제작과 전화 홍보, 가처분 대응 변호사 선임이 대표적입니다. 이런 지출은 조합 사업 수행과 무관합니다. '조합장 지위 유지'라는 개인적 이익을 위한 것이므로 횡령에 해당합니다. 조합은 전 조합장을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
아파트를 여러 채 소유한 조합원인데, 주택 수만큼 분양권을 주장할 수 있나요?
원칙적으로 어렵습니다. 도시·주거환경정비법상 '1조합원 1주택 공급'이 원칙이기 때문입니다.
소유 주택 수만큼 분양을 보장하는 공적 견해표명이 없었다면 신뢰보호원칙 주장도 성립하기 어렵습니다. 분양 대상 여부는 사업시행계획이 아니라 관리처분계획 단계에서 최종 결정됩니다. 따라서 사업시행계획 단계의 다툼은 시기상조로 다퉈질 수 있습니다.
이사로 선임됐다가 해임된 사람이 이사회 결의 무효 확인 소송을 제기했습니다. 조합은 어떻게 대응해야 하나요?
해임의 당부를 본안에서 다투기 전에 절차적 쟁점부터 검토할 가치가 있습니다.
원고의 임기가 이미 만료되고 후임 이사까지 선임된 상황이라면 확인의 이익이 없습니다. 과거 이사 지위를 확인하는 소는 부적법하게 각하될 수 있습니다. 실제로 이 본안전 항변이 받아들여져 조합이 본안 다툼 없이 분쟁을 조기에 종결한 사례가 있습니다.
조합 추진위원회가 중간에 개편됐다는 이유로 분담금 반환 책임을 부인합니다. 누구를 상대로 소송해야 하나요?
'별개 단체'라는 항변은 동일성 입증으로 배척할 수 있습니다. 규약과 구성원, 재산 승계 내역 등을 종합 분석해 법적으로 동일한 단체임을 입증하면 됩니다.
실제 사례에서도 이러한 동일성 입증으로 책임 회피 주장을 무너뜨렸습니다. 그 결과 납입금 전액 반환을 받아냈습니다.
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