1. 문제의 소재
건설공사가 중간에 중단되고 도급계약이 해제되는 사례는 실무에서 빈번하게 발생합니다. 계약 해제를 둘러싼 분쟁은 흔히 "누구의 귀책으로 계약이 해제되었는가"에 집중되지만, 실제 건설소송의 핵심 쟁점은 그 다음 단계에 있습니다. 이미 시공된 부분의 가치를 어떻게 평가할 것인가, 미시공 부분은 어떻게 반영할 것인가, 하자가 있는 경우 기성고에서 얼마를 공제할 것인가, 그리고 해제의 유형에 따라 손해배상 범위는 어떻게 달라지는가가 바로 그것입니다.
이 칼럼은 공사도급계약 중도 해제 시 기성고 산정의 법적 구조와 해제 유형별 정산 방식, 그리고 실무적 대응 방향을 정리합니다.
2. 기성고의 개념과 산정 기준
기성고란 전체 공사 중 이미 완성된 부분이 전체 공사에서 차지하는 경제적 가치의 비율, 또는 그에 상응하는 공사대금을 의미합니다.
기성고 산정에서 핵심은 단순 공정 진행률이 기준이 아니라는 점입니다. 건설공사에서 기초·골조·설비·마감 공사는 각각의 비용 구조가 상이하며, 공정의 외형적 진행률과 실제 투입 비용의 비중이 일치하지 않는 경우가 일반적입니다. 따라서 기성고는 전체 공사비 내역서를 공정별로 분해하여, 이미 완성된 공정이 전체 공사비에서 차지하는 비중을 기준으로 산정하여야 합니다. 대법원도 공사도급계약이 중도 해제된 경우 기성 부분 보수의 산정 방법에 관한 법리를 판시한 바 있습니다.
기성고 산정에서 고려하는 주요 요소는 전체 약정 공사대금, 계약상 공사 범위, 실제 시공된 공정과 그 비용 비중, 미시공 부분 및 완성에 필요한 비용, 하자 또는 재시공 필요 부분, 추가·변경공사 여부입니다. 이를 뒷받침하는 자료로는 공사비 내역서, 견적서, 작업일보, 현장사진, 필요 시 감정 결과가 활용됩니다.
3. 미시공 공사비와 하자의 반영
기성고를 정확히 산정하기 위해서는 이미 시공된 부분뿐만 아니라 미시공 부분의 완성 비용도 함께 검토하여야 합니다. 전체 공사대금에서 미시공 부분을 완성하는 데 필요한 비용을 차감하는 방식이 기성고 산정의 기초가 됩니다. 미시공 부분은 단순히 "공사가 완료되지 않았다"는 주장으로는 부족하고, 어떤 공정이 미완성 상태인지, 그 공정을 완성하는 데 구체적으로 얼마가 필요한지를 특정하여야 합니다.
하자가 있는 경우에는 기성고 산정에 두 가지 방식으로 반영될 수 있습니다. 하자가 일부에 불과하고 보수가 가능한 경우라면 기성고는 인정하되 하자보수비를 별도로 공제하는 방식이 적용됩니다. 하자가 중대하여 해당 공정 전체를 재시공하여야 하는 경우라면 그 부분은 기성고 인정 범위에서 제외될 수 있습니다. 다만 일부 하자를 이유로 이미 진행된 공사 전체의 가치를 부정하는 것은 허용되지 않습니다.
4. 해제 유형에 따른 정산 구조의 차이
공사도급계약의 해제는 그 유형에 따라 정산 구조가 달라집니다.
수급인의 귀책사유(채무불이행)에 의한 해제의 경우, 도급인은 민법 제544조에 따라 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 도급인은 기성고 상당액을 정산하되, 미시공 부분 완성 비용, 하자보수비, 지체상금, 손해배상액을 공제하는 방향으로 정산을 주장할 수 있습니다.
도급인의 임의해제 사안에서는 구조가 다릅니다. 민법 제673조는 "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 규정합니다. 도급인의 사정으로 공사가 중단된 경우, 단순 기성고 정산을 넘어 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익(일실이익)에 대한 손해배상 청구가 별도로 문제 됩니다. 대법원은 민법 제673조에 따른 임의해제에서 이 두 가지가 손해배상의 범위가 됨을 판시한 바 있습니다.
합의해제의 경우 합의의 내용이 정산의 기준이 됩니다. 합의 조건을 서면으로 명확히 정리하지 않으면 이후 추가 청구 분쟁이 재개될 수 있습니다. 합의해제 시 정산합의서에는 기성고 인정 범위, 지급·반환 금액, 하자보수 책임의 존부와 범위, 현장 인계 방법, 향후 추가 청구를 하지 않는다는 정산 완료 조항을 반드시 포함하여야 합니다.
5. 계약해제 통보와 현장 보전의 실무적 중요성
계약해제 통보의 문구는 이후 소송에서 핵심 자료가 됩니다. 해제 사유, 수급인의 채무불이행 내용, 이행최고 여부 및 최고 기간 내 불이행 사실이 명확히 기재되지 않으면 해제의 유형이 불명확해지고 정산 범위 판단이 어려워집니다. 특히 수급인의 귀책사유가 충분히 입증되지 않은 상태에서 도급인이 일방적으로 현장 철수를 요구한 경우, 오히려 수급인으로부터 민법 제673조에 준하는 손해배상 청구를 받을 수 있습니다.
현장 보전 또한 분쟁 결과를 좌우하는 중요한 요소입니다. 후속 업체가 투입된 이후에는 기존 기성고와 하자 상태를 사후에 입증하기 어려워집니다. 공사 중단 시점에 현장 전체와 각 공정의 상태, 미시공 부분, 하자 의심 부분을 사진·영상으로 기록하고, 감리자 또는 전문가의 현장 확인 의견을 확보하는 것이 분쟁 대응의 기초가 됩니다. 사안에 따라서는 후속 공사 투입 전에 증거보전 신청을 검토할 필요도 있습니다.
6. 시사점
공사도급계약의 중도 해제는 계약 관계의 종료가 아니라 기성고 정산 분쟁의 출발점인 경우가 많습니다. 기성고 산정의 기준, 해제 유형에 따른 손해배상 구조, 현장 보전과 증거 확보, 정산합의의 문서화는 건설분쟁에서 결과를 결정짓는 핵심 요소입니다.
공사 중단 또는 계약해제를 앞두고 있다면, 감정적으로 현장을 정리하기 전에 계약서·내역서·공정표·지급 내역·현장 자료를 먼저 확보하고, 건설전문변호사와 함께 기성고 구조를 면밀히 검토하시기 바랍니다. 공동법률사무소 KY파트너스 대표변호사 정동욱은 건설분쟁의 수치적·법적 구조를 함께 분석하여 의뢰인에게 최적의 대응 방향을 제시합니다.