최근 대법원 판결과 실제 수행사례를 통해 본 공사정지 지연배상금의 범위
공공공사를 수주한 건설업체가 착공계를 제출하고 공사 준비를 마쳤지만, 발주기관의 부지 확보나 보상협의가 늦어져 실제 공사를 시작하지 못하는 경우가 있습니다.
이러한 상황이 장기간 이어지면 건설업체는 각종 보증수수료와 인건비, 금융비용을 부담하면서도 공사대금은 지급받지 못하게 됩니다.
이때 실무상 문제되는 것이 공사계약 일반조건에서 정한 공사정지에 따른 지연배상금입니다.
최근 대법원은 실제 착공 전에 공사가 시작되지 못한 기간은 원칙적으로 공사정지에 해당하지 않으므로, 공사정지 지연배상금 조항을 적용할 수 없다는 취지로 판단했습니다.
그런데 필자가 지난해 수행한 사건에서는 실제 공정에 착수하기 전이었음에도 지연배상금이 인정됐습니다.
두 판결은 착공 전 공사 지연을 둘러싼 지연배상금의 적용 범위와 건설분쟁 대응방향을 살펴볼 수 있는 중요한 사례입니다.
1. 공사정지 지연배상금의 의미
지방자치단체가 발주하는 공사계약에서는 발주기관의 책임 있는 사유로 공사가 일정 기간 이상 정지된 경우, 계약상대자에게 지연배상금을 지급하도록 정하고 있습니다.
이는 발주기관의 사정으로 공사가 장기간 멈추면서 수급인이 잔여 공사대금을 늦게 지급받게 되는 손해를 보전하기 위한 것입니다.
통상 지연배상금은 다음 요소를 기준으로 산정됩니다.
잔여 계약금액 × 발주기관 지정 금고의 일반자금 대출금리 × 산입일수 ÷ 365일
모든 공사정지 기간이 산입되는 것은 아닙니다.
발주기관의 책임 있는 사유로 공사가 정지된 기간이 계약조건에서 정한 기준을 초과해야 하고, 지방자치단체 공사계약에서는 일반적으로 60일을 초과하는 기간이 산입됩니다.
지연배상금은 실제 발생한 손해를 항목별로 입증하여 청구하는 일반적인 손해배상과는 성격이 다릅니다.
계약에서 정한 요건과 산정방식에 따라 지급되는 약정손해배상 또는 손해배상액의 예정에 해당하므로, 그 적용 여부는 계약조항의 문언과 요건에 따라 판단됩니다.
2. 최근 대법원은 착공지연과 공사정지를 구별했습니다
최근 대법원 판결의 사안에서 건설사들은 발주기관과 공사도급계약을 체결하고 착공신고서까지 제출했습니다.
그러나 발주기관의 사업부지 확보 절차 등이 지연되면서 실제 공사는 수년 뒤에야 시작됐습니다.
건설사들은 공사를 완료한 후 착공이 지연된 기간도 발주기관의 책임 있는 사유로 공사가 정지된 기간에 해당한다고 주장하며 지연배상금을 청구했습니다.
1심은 건설사들의 청구를 받아들였습니다.
공사를 실제로 시작하지 못한 경우와 착공 후 공사가 정지된 경우는 건설업체가 공사를 수행하지 못한다는 점에서 경제적 효과가 같다고 본 것입니다.
그러나 항소심은 이를 뒤집었고, 대법원은 항소심 판단을 확정했습니다.
대법원은 공사계약 일반조건에서 정한 공사정지란 이미 공사에 착수한 후 진행 중인 공사를 중단하는 것을 의미하고, 애초에 공사를 시작하지 못한 착공지연과는 구별된다고 판단했습니다.
지연배상금 조항은 발주기관에 별도의 금전 지급의무를 부담시키는 약정손해배상 조항이므로, 그 적용 범위를 문언보다 넓게 해석해서는 안 된다는 것입니다.
이에 따라 발주기관의 책임으로 착공이 장기간 지연됐다고 하더라도, 실제 공사가 시작되지 않았다면 공사정지 지연배상금 조항을 적용하기 어렵게 됐습니다.
3. 필자가 수행한 사건에서는 착공 전 지연배상금이 인정됐습니다
필자가 수행한 사건의 의뢰인은 지방자치단체가 발주한 도로공사를 수주한 건설업체였습니다.
의뢰인은 착공계를 제출하고 공사 수행을 준비했지만, 사유지 보상협의가 지연되면서 발주기관으로부터 공사 일시중지 통보를 받았습니다.
공사는 장기간 재개되지 않았고, 결국 발주기관은 민법 제673조에 따라 도급계약을 해제했습니다.
이 사건에서도 착공계가 제출됐을 뿐 실제로 추진된 공정은 없었습니다.
발주기관은 건설업체가 공사를 전혀 시행하지 않았으므로 잔여 공사대금을 늦게 지급받는 손해도 발생하지 않았고, 따라서 지연배상금도 지급할 의무가 없다고 주장했습니다.
그러나 서울고등법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
법원은 발주기관의 책임 있는 사유로 공사가 정지됐고, 건설업체가 즉시 계약을 해제하지 않은 채 공사가 재개되기를 기다렸다는 점을 중요하게 봤습니다.
이에 따라 지연배상금 청구권은 실제 공사의 시행 여부와 무관하게 발생할 수 있고, 계약이 나중에 해제됐다고 하더라도 해제 전에 이미 발생한 지연배상금 청구권이 소멸한다고 볼 근거가 없다고 판단했습니다.
법원은 60일을 제외한 총 382일을 지연배상금 산입기간으로 보고 지연배상금을 44,584,743원으로 계산했습니다. 다만 실제 공정이 진행되지 않았고 현장인력이나 현장사무실이 운영된 것으로 보기 어렵다는 사정 등을 고려하여 이를 20% 감액한 35,667,794원을 인정했습니다(서울고등법원 2025. 9. 11. 선고 2025나205483, 2025나205911 판결).
4. 유사한 사안에서 결론이 달라진 이유
두 사건은 모두 착공계 또는 착공신고서가 제출됐지만 실제 공정은 시작되지 않았다는 공통점이 있습니다.
그러나 판단의 출발점은 달랐습니다.
필자가 수행한 사건에서 서울고등법원은 발주기관이 공식적으로 공사중지 통보를 했고, 그 중지 사유가 발주기관의 책임 영역에 있었으며, 건설업체가 계약을 유지한 채 공사 재개를 기다렸다는 점을 중시했습니다.
형식적인 착공 여부보다 발주기관의 책임과 건설업체가 공사 재개를 기다리며 부담한 계약상 위험을 고려한 것입니다.
반면 최근 대법원은 공사정지와 착공지연이라는 계약 문언의 차이를 우선했습니다.
공사정지는 이미 시작된 공사의 중단이고, 착공지연은 공사의 시작 자체가 늦어진 경우이므로 이를 같은 개념으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
최근 대법원 판결 이후에는 실제 착공 전의 지연에 관하여 공사정지 지연배상금을 인정받기가 이전보다 어려워질 것으로 보입니다.
5. 필자가 대법원 사건을 맡았다면 결론이 달라졌을까
결론이 달라졌을 것이라고 단정할 수는 없습니다.
대법원은 지연배상금 조항의 문언과 법적 성격을 엄격하게 해석하여 공사정지와 착공지연을 구별했기 때문입니다.
다만 필자가 해당 사건을 맡았다면 단순히 착공지연과 공사정지의 경제적 효과가 같다는 주장에만 의존하지는 않았을 것입니다.
발주기관이 착공신고서를 수리한 이후 장기간 공사를 진행하지 못하게 한 구체적인 경위, 건설사가 계약을 유지하며 공사 재개를 기다린 이유, 그 기간 동안 발생한 보증수수료와 인력·금융비용 등을 구체적으로 정리했을 것입니다.
아울러 계약조항의 문언뿐만 아니라 지연배상금 제도의 목적과 위험분담 구조를 근거로 해당 기간을 실질적인 공사정지로 평가할 수 있다는 점을 주장했을 것입니다.
그럼에도 지연배상금 청구가 배척될 가능성에 대비하여 실제 지출비용에 대한 손해배상, 계약금액 조정, 공사기간 연장 및 계약해제에 따른 이행이익 배상을 함께 구성했을 것입니다.
건설분쟁에서는 하나의 청구원인에만 의존하기보다 법원의 해석 가능성을 고려하여 여러 법적 근거를 함께 준비하는 것이 중요합니다.
6. 지연배상금이 부정돼도 손해배상청구가 모두 배제되는 것은 아닙니다
최근 대법원 판결은 착공 전 지연에 공사정지 지연배상금 조항을 적용할 수 없다는 취지입니다.
발주기관의 책임으로 발생한 모든 손해를 청구할 수 없다는 의미는 아닙니다.
실제 지출비용에 대한 손해배상
건설업체가 발주기관의 계약 이행을 믿고 다음과 같은 비용을 지출했다면 일반적인 채무불이행에 따른 손해배상을 검토할 수 있습니다.
현장대리인과 기술자 인건비, 장비대기료, 현장사무실 임차료, 보증수수료, 자재 보관비 및 금융비용 등이 이에 해당할 수 있습니다.
다만 지출 사실뿐 아니라 해당 공사를 위하여 필요하게 지출한 비용이라는 점도 구체적으로 입증해야 합니다.
공사기간 연장과 계약금액 조정
계약이 계속 유지되는 경우에는 착공지연 기간을 반영하여 공사기간을 연장하고, 인건비·자재비·현장관리비 상승분을 계약금액에 반영할 수 있는지 검토해야 합니다.
지연배상금이 인정되지 않는 경우에도 계약조건에 따른 계약금액 조정청구가 별도로 인정될 가능성이 있습니다.
계약해제에 따른 손해배상
도급인이 공사가 완성되기 전에 민법 제673조에 따라 계약을 해제한 경우에는 수급인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
필자가 수행한 사건에서도 법원은 지연배상금과 별도로, 계약이 정상적으로 이행됐다면 건설업체가 얻었을 이윤 상당의 손해배상금 134,503,624원을 인정했습니다.
즉, 착공 전 지연배상금이 부정되더라도 계약해제의 원인과 방식에 따라 이행이익 상당의 손해를 청구할 수 있습니다.
7. 실제 착공 여부를 입증하는 자료가 중요합니다
최근 대법원 판결 이후에는 서류상 착공일보다 실제 공정에 착수했는지가 더욱 중요해졌습니다.
착공계를 제출했다는 사실만으로는 실제 착공이 인정되지 않을 수 있습니다.
따라서 다음과 같은 자료를 확보해야 합니다.
현장사무실과 가설시설 설치자료, 현장대리인 및 기술인 배치자료, 인력·장비 투입일보, 토공·철거·가설공사 등 실제 공정자료, 자재 반입자료, 공사사진, 공정표, 기성검사자료 등이 대표적입니다.
발주기관으로부터 공사중지 통보를 받은 경우에는 공사중지 사유와 책임 주체, 공사 재개 요청, 추가비용 발생 사실, 공사기간 연장 및 계약금액 조정 요청을 공문으로 남겨야 합니다.
공사 지연이 장기화된 뒤 뒤늦게 자료를 확보하려 하면 실제 손해와 공사 착수 여부를 입증하기 어려울 수 있습니다.
8. 공사정지 지연배상금 주요 Q&A
Q1. 착공계를 제출하면 실제 착공한 것으로 인정되나요?
반드시 그렇지는 않습니다.
착공계는 공사를 시작하겠다는 계약상·행정상 서류이지만, 지연배상금 판단에서는 실제 공정이 시작됐는지가 중요합니다.
현장사무실 설치, 현장대리인과 기술인 배치, 장비·인력 투입, 토공·철거·가설공사 진행, 자재 반입 등 실질적인 공사 착수 자료가 있어야 합니다.
착공계만 제출됐을 뿐 실제 공정이 진행되지 않았다면 최근 대법원 판결에 따라 착공지연으로 판단될 가능성이 높습니다.
Q2. 발주기관이 공사중지 통보를 했다면 지연배상금을 받을 수 있나요?
공사중지 통보서는 지연배상금 청구에 중요한 자료입니다.
다만 문서의 제목이 ‘공사중지 통보’라는 이유만으로 지연배상금이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
통보 당시 실제 공사에 착수한 상태였는지, 중지 사유가 발주기관의 책임 있는 사유인지, 계약조건에서 정한 공사정지 요건을 충족하는지를 함께 살펴야 합니다.
실제 착공 전이었다면 발주기관이 공사중지라는 표현을 사용했더라도 착공지연에 불과하다고 판단될 수 있습니다.
Q3. 발주기관의 책임으로 착공하지 못했는데도 지연배상금을 받을 수 없나요?
최근 대법원 판결에 따르면 공사정지 지연배상금 조항만으로는 인정받기 어려울 수 있습니다.
대법원은 이미 시작된 공사가 중단된 공사정지와 처음부터 공사를 시작하지 못한 착공지연을 구별했습니다.
다만 개별 계약서나 특수조건에서 착공지연도 지연배상금 지급대상으로 명시하고 있다면 결론이 달라질 수 있습니다.
따라서 공사계약 일반조건뿐 아니라 특수조건과 입찰안내서까지 함께 확인해야 합니다.
Q4. 실제 손해를 입증하지 않아도 지연배상금을 청구할 수 있나요?
지연배상금은 계약에서 미리 정한 산정방식에 따라 계산되는 손해배상액의 예정에 해당하므로, 원칙적으로 실제 손해액 전부를 일일이 입증할 필요는 없습니다.
그러나 지연배상금이 부당하게 과다하다고 인정되면 법원이 감액할 수 있습니다.
필자가 수행한 사건에서도 법원은 지연배상금 청구권 자체는 인정하면서도 실제 공정이 진행되지 않았고, 현장인력이나 현장사무실이 운영된 것으로 보기 어렵다는 사정을 고려하여 산정액을 20% 감액했습니다.
Q5. 계약이 해제되면 이미 발생한 지연배상금도 사라지나요?
반드시 그렇지는 않습니다.
필자가 수행한 사건에서 서울고등법원은 계약해제 전에 이미 발생한 지연배상금 청구권이 계약해제로 소멸한다고 볼 근거가 없다고 판단했습니다.
다만 최근 대법원 판결에 따라 실제 착공 전에 계약이 해제된 경우에는 애초에 공사정지 지연배상금 청구권이 발생하지 않았다고 판단될 가능성이 있습니다.
따라서 계약해제 여부보다 먼저 실제 착공과 공사정지가 있었는지를 확인해야 합니다.
Q6. 지연배상금과 지체상금은 같은 것인가요?
서로 다릅니다.
지체상금은 통상 수급인이 약정한 준공기한까지 공사를 완성하지 못했을 때 발주자에게 지급하는 금액입니다.
반면 공사정지 지연배상금은 발주기관의 책임 있는 사유로 공사가 장기간 정지된 경우 발주기관이 수급인에게 지급하는 금액입니다.
정리하면 지체상금은 주로 수급인의 공사지연 책임과 관련되고, 지연배상금은 발주기관의 공사정지 책임과 관련됩니다.
Q7. 지연배상금이 인정되지 않으면 다른 손해도 청구할 수 없나요?
그렇지 않습니다.
지연배상금 조항의 적용이 부정되더라도 다음과 같은 청구는 별도로 검토할 수 있습니다.
현장대리인과 기술자 인건비, 장비대기료, 보증수수료, 현장사무실 임차료, 금융비용 등 실제 지출비용에 대한 손해배상청구가 가능합니다.
계약이 유지되는 경우에는 공사기간 연장과 계약금액 조정을 검토할 수 있고, 계약이 해제된 경우에는 해제 사유와 방식에 따라 이미 지출한 비용과 이행이익 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q8. 공사가 장기간 지연되면 바로 계약을 해제하는 것이 유리한가요?
사안에 따라 다릅니다.
공사 재개 가능성이 높다면 계약을 유지하면서 공사기간 연장, 계약금액 조정 및 추가비용 보전을 요구하는 것이 유리할 수 있습니다.
반면 발주기관이 부지 확보나 인허가 문제를 해결할 가능성이 낮고 공사 재개 시점도 불분명하다면 계약해제와 손해배상을 검토해야 합니다.
중요한 것은 장기간 아무런 조치 없이 기다리는 것이 아니라, 공사 재개 요청과 추가비용 발생 사실을 공문으로 남기고 일정한 시점에 계약 유지 여부를 판단하는 것입니다.
Q9. 지연배상금 청구를 위해 어떤 자료를 확보해야 하나요?
다음 자료를 우선적으로 확보해야 합니다.
공사도급계약서, 공사계약 일반조건 및 특수조건
착공계와 착공신고서
공사중지 또는 착공지연 통보서
공사 재개 요청 공문
현장대리인 및 건설기술인 배치자료
인력·장비 투입일보
공사사진, 공정표 및 작업일보
현장사무실과 가설시설 설치자료
인건비, 장비대기료 및 보증수수료 지급자료
계약금액, 선금 및 기성금 지급자료
최근 대법원 판결 이후에는 특히 실제 공사에 착수했다는 점을 보여주는 현장자료가 중요합니다.
Q10. 착공지연 사건에서 가장 중요한 대응 포인트는 무엇인가요?
지연배상금 하나만을 청구원인으로 삼지 않는 것입니다.
실제 착공 여부가 불분명하거나 착공 전 지연에 해당할 가능성이 있다면, 처음부터 실제 지출비용에 대한 손해배상, 계약금액 조정, 공사기간 연장, 계약해제 및 이행이익 배상을 함께 검토해야 합니다.
공사 지연 초기부터 계약조건을 분석하고 증거를 확보하며 복수의 청구구조를 준비해야, 지연배상금이 부정되는 경우에도 손해를 보전할 수 있습니다.
9. 공사 지연 초기부터 청구구조를 설계해야 합니다
발주기관의 책임으로 공사를 진행하지 못했다는 사정만으로 지연배상금이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
실제 착공이 이뤄졌는지, 계약조건에서 공사정지와 착공지연을 어떻게 구분하고 있는지, 발주기관이 어떤 내용의 통보를 했는지에 따라 결론이 달라집니다.
특히 최근 대법원 판결 이후 착공 전 지연 사건에서는 지연배상금만을 전제로 대응해서는 안 됩니다.
실제 지출비용에 대한 손해배상, 공사기간 연장, 계약금액 조정, 계약해제 및 이행이익 배상 등 가능한 청구원인을 함께 검토해야 합니다.
필자가 수행한 사건에서도 지연배상금뿐 아니라 계약해제에 따른 이윤 상당의 손해를 함께 청구함으로써 건설업체가 입은 손해를 복수의 법적 근거에 따라 주장했습니다.
건설공사 지연 분쟁은 공사가 멈춘 시점부터 증거와 청구구조를 어떻게 마련하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
초기 단계에서 계약서와 공사계약 일반조건을 정확히 검토하고, 공사 착수 및 비용 발생 자료를 체계적으로 확보하는 것이 중요합니다.