안녕하세요.
공동법률사무소 KY파트너스 대한변호사협회 등록 민사법·건설 전문 정동욱 변호사입니다.
건설분쟁 상담 과정에서 건축주들이 자주 묻는 질문 중 하나가 있습니다.
"건물이 사실상 사용할 수 없을 정도의 하자가 있는데 공사계약 자체를 해제할 수 없습니까?"
일반적인 법감정에 비추어 보면 당연히 가능할 것처럼 보입니다.
그러나 우리 민법은 완성된 건물에 대하여는 일반 도급계약과 다른 규율을 두고 있습니다.
이번 칼럼에서는 민법 제668조가 건물에 관한 계약해제를 제한하는 이유와 건축주가 활용할 수 있는 대체적 권리구제수단을 살펴보겠습니다.
민법 제668조의 구조
민법 제668조는 도급 목적물에 중대한 하자가 있어 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 도급인이 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다.
이는 도급계약의 일반원칙에 해당합니다.
그러나 같은 조문은 "건물 기타 토지의 공작물"에 대해서는 계약해제를 허용하지 않는다는 단서를 두고 있습니다.
결국 입법자는 건물에 관하여 일반적인 계약해제 법리의 적용을 제한하고 있는 것입니다.
입법 취지
건물은 일반 동산과 달리 토지와 결합하여 독립적인 경제적 가치를 형성합니다.
또한 완성 이후에는 실제 거주, 영업, 임대 등의 형태로 사용되는 경우가 대부분입니다.
만약 건물에 하자가 있다는 이유만으로 언제든지 계약해제를 인정한다면 이미 형성된 재산관계가 광범위하게 흔들릴 수 있습니다.
건물 철거, 원상회복, 공사대금 반환 등 복잡한 법률문제가 연쇄적으로 발생하게 되므로 입법자는 계약해제 대신 다른 방식의 권리구제를 선택하였습니다.
실무상 주요 쟁점
실제 소송에서는 계약해제 가능성 자체보다 하자의 존재 및 범위가 주요 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
특히 다음과 같은 사항이 집중적으로 다투어집니다.
첫째, 주장하는 현상이 실제 하자인지 여부.
둘째, 그 하자가 시공상 잘못으로 발생하였는지 여부.
셋째, 설계상 문제 또는 유지관리상의 문제는 아닌지 여부.
넷째, 적정한 하자보수비 규모가 얼마인지 여부.
이러한 쟁점은 대부분 법원 감정을 통해 판단됩니다.
건축주가 행사할 수 있는 권리
건축주는 계약해제 대신 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.
하자보수청구권.
하자보수에 갈음하는 손해배상청구권.
확대손해에 대한 손해배상청구권.
미지급 공사대금에 대한 상계 또는 동시이행항변.
실무적으로는 이러한 권리구제수단이 계약해제보다 훨씬 현실적이고 효과적인 경우가 많습니다.
결론
민법은 완성된 건물에 관하여 계약해제를 제한하고 있습니다.
이는 건물이라는 목적물의 특수성과 사회경제적 안정성을 고려한 입법적 선택입니다.
따라서 건축주 입장에서는 계약해제 가능성에만 집중하기보다 하자보수비, 확대손해, 공사대금 정산 문제를 포함한 전체적인 분쟁 구조를 검토할 필요가 있습니다.
특히 건설분쟁에서는 초기 증거 확보와 감정 대응이 사건의 결과를 좌우하는 경우가 많으므로, 분쟁 초기 단계부터 전문적인 검토를 받는 것이 중요합니다.