상가 임대차가 종료되는 과정에서 기존 임차인은 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하는 경우가 많습니다. 이때 임대인이 신규 임차인에게 기존보다 높은 차임이나 보증금을 제시하였다는 이유만으로 곧바로 권리금 회수방해가 성립하는 것은 아닙니다.
그러나 임대인이 신규 임차인이 수용하기 어려운 수준의 임대조건을 제시함으로써 사실상 임대차계약 체결을 무산시켰다면, 상가건물 임대차보호법에서 금지하는 권리금 회수기회 방해행위에 해당할 수 있습니다.
대법원은 최근 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337(본소), 2026다201338(반소) 판결에서 임대인이 신규 임차인에게 요구한 차임 및 보증금이 ‘현저히 고액’인지 판단하는 기준을 구체적으로 제시하였습니다.
1. 사건의 경위
임차인은 2001년경부터 해당 상가를 임차하여 약국을 운영해 왔습니다.
2018년 다시 체결된 임대차계약에서는 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원으로 정하였고, 이후 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔습니다.
그러던 중 임대인은 2023년 임차인에게 월 차임을 기존 600만 원에서 2,400만 원으로 인상할 것을 요구하였습니다. 양측 사이에 합의가 이루어지지 않자 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절하였습니다.
이에 임차인은 신규 임차인을 구하여 22억 원의 권리금계약을 체결하였습니다.
이후 임대인과 신규 임차인이 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 진행하였는데, 임대인은 신규 임차인에게 보증금 5억 원, 월 차임 2,000만 원을 요구하였습니다.
신규 임차인은 차임이 지나치게 높다는 이유로 계약 체결을 포기하였고, 결국 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금계약 역시 해제되었습니다.
기존 임차인은 임대인이 현저히 높은 임대조건을 요구하여 권리금 회수를 방해하였다며 손해배상을 청구하였습니다.
2. 상가임대차법상 권리금 회수방해
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등의 부담에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 권리금 회수 방해행위로 규정하고 있습니다.
임대인이 이와 같은 행위를 하여 기존 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 같은 조 제3항에 따라 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심 쟁점은 임대인이 신규 임차인에게 요구한 보증금 5억 원과 월 차임 2,000만 원이 법에서 정한 ‘현저히 고액’의 임대조건에 해당하는지였습니다.
3. ‘현저히 고액’인지 판단하는 기준
대법원은 임대인이 요구하는 차임과 보증금이 현저히 고액인지 판단할 때 단순히 주변 상가의 차임이나 보증금만 비교하여서는 안 된다고 판단하였습니다.
대법원은 다음과 같은 사정을 함께 고려할 필요가 있다고 보았습니다.
기존 임차인의 차임 및 보증금
신규 임차인에게 요구한 차임 및 보증금과 기존 조건의 차이
주변 상가건물의 차임 및 보증금
해당 상가의 시세 및 적정 차임
거래관행
경제상황 등
즉 임대인이 신규 임차인에게 제시한 조건이 그 상가의 객관적인 가치와 시장상황에 비추어 합리적인 수준인지 종합적으로 판단하여야 한다는 것입니다.
4. 기존 임대조건보다 3배 이상 높은 임대조건
이 사건에서 기존 임대차계약의 조건은 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원이었습니다.
반면 신규 임차인에게 제시한 조건은 보증금 5억 원, 월 차임 2,000만 원이었습니다.
월 차임만 비교하면 기존 금액의 약 333%이고, 환산보증금을 기준으로 비교하면 기존 계약은 7억 원인 반면 신규 임차인에게 요구한 금액은 25억 원으로 약 357%에 달하였습니다.
대법원은 기존 임대조건과 신규 임차인에게 요구한 조건의 차이만으로 현저히 고액인지 여부를 단정할 수는 없다고 전제하였습니다.
다만 이 정도의 차이가 존재한다면 임대인이 요구한 차임과 보증금이 현저히 고액이라고 볼 여지가 많다고 판단하였습니다.
따라서 이번 판결을 “기존 임대료보다 3배 이상 올리면 곧바로 권리금 회수방해가 된다”는 의미로 이해해서는 안 됩니다.
인상률 자체는 하나의 판단자료일 뿐이고, 해당 상가의 실제 임대시세와 적정 차임 등이 함께 검토되어야 합니다.
5. 임대료 인상을 정당화할 객관적 사정이 있었는지
이 사건에서는 2018년 이후 차임과 보증금이 인상되지 않았다는 사정이 있었습니다.
그러나 대법원은 그 기간 동안 주변 상가의 차임과 보증금이 기존보다 3배 이상 증가하였다거나, 임대인이 신규 임차인에게 요구한 금액이 주변 시세와 비교하여 높은 수준이 아니라고 볼 만한 사정은 기록상 확인되지 않는다고 보았습니다.
또한 임대인은 기존 임차인에게 월 차임 2,400만 원을 요구한 뒤 신규 임차인에게도 월 2,000만 원을 요구하면서 별다른 협상의 여지를 두지 않았습니다.
대법원은 이러한 방식으로 임대조건을 제시하여 기존 임차인이나 신규 임차인으로 하여금 계약을 포기하도록 하였다면, 임차인이 영업을 통하여 형성한 재산적 가치를 회수하도록 보장하려는 상가임대차법의 취지를 잠탈하는 행위에 해당할 여지가 있다고 판단하였습니다.
6. 임차인의 높은 매출이 곧바로 높은 임대료의 근거가 되는 것은 아니다
원심은 해당 약국의 2023년 월평균 조제료 수입이 약 1억 400만 원에 이른다는 사정을 들어 임대인이 제시한 조건이 현저히 높다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.
그러나 대법원은 이러한 판단에도 문제가 있다고 보았습니다.
임차인의 영업수익에는 건물의 위치뿐만 아니라 임차인의 거래처, 신용, 영업 노하우 등 임차인의 노력에 의하여 형성된 인적 요소도 상당 부분 포함되어 있기 때문입니다.
실제로 이 사건에서 실시된 감정에서도 상가 위치에 따른 바닥권리금은 0원인 반면 영업권리금은 약 20억 1,500만 원으로 평가되었습니다.
따라서 임차인이 오랜 기간 영업하면서 만들어낸 매출이나 영업가치를 그대로 건물의 가치로 평가하여 임대료를 대폭 인상하는 것은 객관적 정당성이 인정되지 않을 수 있습니다.
7. 적정 차임에 대한 심리가 필요한 경우
대법원은 적정 차임과 보증금을 확인하기 위하여 모든 사건에서 반드시 감정을 실시하여야 하는 것은 아니라고 보았습니다.
다만 기존 임대조건과 비교하여 신규 임차인에게 요구한 차임과 보증금이 현저히 높다고 볼 여지가 있는 경우에는, 단순히 적정 차임이 얼마인지 밝혀지지 않았다는 이유만으로 임차인의 손해배상청구를 배척하여서는 안 된다고 판시하였습니다.
이러한 경우 법원은 필요한 경우 감정 등의 방법을 통하여 적정 차임과 보증금을 확인한 뒤, 임대인이 제시한 임대조건이 상가임대차법의 입법취지를 잠탈할 정도로 현저히 높은지를 판단할 필요가 있다는 것입니다.
다만 임대인이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구함으로써 권리금 회수를 방해하였다는 사실에 대한 증명책임은 임차인에게 있습니다.
8. 대법원의 결론
대법원은 원심이 위와 같은 사정들을 충분히 심리하지 않은 상태에서 임대인의 권리금 회수방해 행위를 인정하기 어렵다고 판단한 것은 잘못이라고 보았습니다.
이에 원심판결 중 권리금 회수방해를 이유로 한 손해배상청구 부분을 파기하고 부산지방법원으로 환송하였습니다.
9. 판결의 실무상 의미
이번 판결은 임대인의 임대조건 결정권과 임차인의 권리금 회수기회 보호 사이의 경계를 구체화하였다는 점에 의미가 있습니다.
임대인은 기존 임차인과 동일한 조건으로 신규 임차인과 계약할 의무가 없습니다. 건물가치나 주변 임대료가 상승하였다면 그에 따라 차임과 보증금을 인상하는 것도 가능합니다.
그러나 신규 임차인이 현실적으로 받아들이기 어려운 수준의 조건을 제시하여 임대차계약을 무산시키고, 그 결과 기존 임차인이 권리금을 회수하지 못하였다면 권리금 회수방해에 따른 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
따라서 권리금 분쟁에서는 단순히 임대료가 얼마나 인상되었는지만 확인해서는 부족합니다.
기존 임대조건과 신규 조건의 차이, 주변 상가 시세, 적정 임대료, 건물의 객관적인 가치, 당사자 사이의 협상 과정 등을 종합적으로 확인하는 것이 중요합니다.
특히 임차인의 입장에서는 임대인이 제시한 신규 임대조건과 주변 상가의 시세자료, 신규 임차인과의 협의 내용 등을 확보할 필요가 있습니다.
반대로 임대인의 입장에서도 임대료를 상당한 폭으로 인상하려는 경우에는 해당 금액이 주변 시세와 상가의 객관적인 가치에 부합한다는 근거를 마련해 두는 것이 향후 권리금 회수방해 분쟁을 예방하는 데 중요합니다.
10. Q&A
Q1. 임대인이 신규 임차인에게 기존보다 높은 월세를 요구하면 모두 권리금 회수방해가 되나요?
아닙니다.
임대인은 신규 임차인과 새로운 임대차계약을 체결하면서 기존 임차인과 다른 조건을 제시할 수 있습니다.
다만 그 차임이나 보증금이 주변 상가의 임대조건, 해당 상가의 시세와 적정 차임, 기존 임대조건 등에 비추어 현저히 높은 수준이고, 그 때문에 신규 임대차계약이 무산되어 기존 임차인이 권리금을 회수하지 못하였다면 권리금 회수방해에 해당할 수 있습니다.
Q2. 기존 월세보다 3배 이상 올리면 권리금 회수방해가 된다는 판결인가요?
그렇지는 않습니다.
이번 사건에서는 기존 월 차임이 600만 원이었는데 신규 임차인에게 월 2,000만 원을 요구하여 약 333% 수준으로 증가하였고, 환산보증금 역시 약 357% 수준으로 증가하였습니다.
대법원은 이러한 차이가 크다는 점을 중요하게 보았지만, 3배라는 수치 자체를 일률적인 기준으로 제시한 것은 아닙니다.
결국 주변 상가의 시세, 적정 차임, 거래관행, 경제상황 등을 함께 살펴 판단하여야 합니다.
Q3. 장사가 잘되는 상가라면 임대인이 높은 월세를 요구해도 되나요?
임차인의 높은 매출만으로 큰 폭의 임대료 인상이 당연히 정당화되는 것은 아닙니다.
대법원은 이 사건 약국의 매출에는 상가의 위치뿐만 아니라 임차인이 오랜 기간 영업하면서 형성한 거래처, 신용, 영업 노하우 등 인적 요소가 상당 부분 포함될 수 있다고 보았습니다.
따라서 임차인의 영업성과를 모두 건물 자체의 가치로 평가하여 임대료를 크게 올리는 것은 적절하지 않을 수 있습니다.
Q4. 적정 임대료에 대한 감정을 반드시 받아야 하나요?
반드시 그런 것은 아닙니다.
대법원도 모든 사건에서 감정이 필요한 것은 아니라고 보았습니다.
다만 기존 임대조건과 신규 임차인에게 요구한 조건 사이에 큰 차이가 있어 ‘현저히 고액’일 가능성이 상당한 경우에는, 법원이 단순히 적정 임대료가 입증되지 않았다는 이유로 청구를 배척하기보다 필요한 경우 감정 등을 통하여 적정 차임과 보증금을 확인할 필요가 있다고 판단하였습니다.
Q5. 권리금 회수방해에 대한 증명책임은 누구에게 있나요?
원칙적으로 임차인에게 있습니다.
임차인이 임대인이 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하였고, 그로 인해 권리금 회수기회를 상실하였다는 점을 주장·증명하여야 합니다.
따라서 실제 분쟁이 예상된다면 임대인이 제시한 조건, 신규 임차인과의 대화 내용, 주변 상가 시세자료 등을 확보해 두는 것이 중요합니다.
Q6. 권리금 분쟁에 대비해 임차인이 확보해야 할 자료는 무엇인가요?
구체적인 사건에 따라 달라질 수 있지만, 일반적으로는 다음 자료가 중요합니다.
기존 임대차계약서
신규 임차인과 체결한 권리금계약서
임대인이 신규 임차인에게 제시한 보증금·차임 자료
문자, 카카오톡, 이메일, 녹취 등 임대차 협상 자료
주변 유사 상가의 임대료 자료
공인중개사를 통해 확인한 시세자료
신규 임차인이 계약을 포기하게 된 경위를 확인할 수 있는 자료
특히 이번 대법원 판결에 따르면 기존 임대조건과 신규 조건 사이의 차이를 객관적으로 비교할 수 있는 자료가 중요한 의미를 가질 수 있습니다.