공동주택 하자소송에서 하자 여부를 판단하는 기준 도면은 하자 항목과 손해배상액을 좌우하는 출발점입니다. 공사 과정에서 설계변경이 이루어지면 사업승인도면, 착공도면, 준공도면의 내용이 서로 달라지기 때문입니다. 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결은 이 문제에 관한 기준을 제시하였습니다.
1. 하자 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단합니다
대법원은 사업주체가 특정 시공내역을 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 특별한 사정이 없는 한, 아파트의 하자 여부는 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 보았습니다.
따라서 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면, 원칙적으로 그 차이만으로 하자가 있다고 볼 수 없습니다.
2. 사업승인도면은 분양계약의 내용이 되기 어렵습니다
대법원은 그 이유로, 사업승인도면은 사업계획승인을 받기 위하여 제출하는 기본설계도서로서 대외적으로 공시되지 않으므로 별도의 약정이 없는 한 분양계약의 내용으로 보기 어렵다는 점을 들었습니다.
또한 실제 시공 과정에서 설계변경이 빈번하게 이루어지고 주택 관련 법령도 변경승인 또는 통보 절차를 예정하고 있으며, 사용검사와 하자보수가 모두 변경 내용이 반영된 최종설계도서를 기준으로 이루어진다는 점도 근거로 삼았습니다.
3. 분양 당시 설계변경이 안내된 사안에서 원심의 하자 인정은 파기되었습니다
이 사건 아파트는 선분양 방식으로 분양되었고, 입주자모집공고와 분양계약 당시 이미 창호가 알루미늄에서 플라스틱으로 설계변경된 상태였습니다. 분양안내서의 주요 마감재 내역에도 플라스틱 창호가 기재되었고, 그에 따른 견본주택도 공개되었습니다.
원심은 사업승인도면과 착공도면을 기준으로 하자담보책임을 인정하였으나, 대법원은 준공도면대로 시공된 부분을 하자로 본 것은 집합건물법 제9조의 하자 판단에 관한 법리를 오해한 것이라고 보아 해당 부분을 파기환송하였습니다.
4. 분양계약에 편입된 시공 내용은 예외가 될 수 있습니다
판결은 "특별한 사정"이 있는 경우를 예외로 남겨 두었습니다. 사업주체가 광고나 개별 약정을 통하여 특정 시공 내용을 분양계약의 내용으로 편입하였다면, 그 내용이 하자 판단의 기준이 될 수 있습니다.
결국 하자소송에서는 도면 사이의 차이를 나열하기보다, 분양 당시 계약 내용이 무엇이었는지를 자료로 확정하는 작업이 선행되어야 합니다. 감정을 신청할 때에도 감정사항에 기준 도면을 특정해 두는 것이 바람직합니다.
Q&A
Q. 준공도면대로 시공되었다면 하자 주장을 할 수 없습니까?
그렇지 않습니다. 준공도면과 다르게 시공된 부분이나, 준공도면대로 시공되었더라도 기능상·안전상 문제가 발생한 부분은 여전히 하자로 다툴 수 있습니다.
Q. 분양 광고와 다르게 시공된 경우는 어떻습니까?
광고 내용이 구체적이고 분양계약의 내용으로 편입되었다고 볼 수 있다면 그 내용을 기준으로 하자를 주장할 여지가 있습니다. 편입 여부는 광고의 구체성, 분양안내서와 계약서의 기재 등을 종합하여 판단됩니다.
맺음말
하자 판단의 기준을 원칙적으로 준공도면에 둔 이 판결은 설계변경이 잦은 공동주택 공사의 현실을 반영한 것입니다. 입주자 측은 분양계약에 편입된 내용을, 사업주체와 시공사 측은 설계변경 절차와 안내 경위를 각각 자료로 정리해 두는 것이 분쟁 대응의 기초가 됩니다.