전세사기 피해 사건에서 공인중개사가 책임을 부인할 때 자주 하는 말이 있습니다.
“저도 전세사기인 줄 몰랐습니다.”
“임대인이 괜찮다고 해서 믿었습니다.”
“등기부등본상 특별한 문제는 없어 보였습니다.”
그렇다면 공인중개사가 실제로 전세사기 범행을 몰랐다면 아무런 책임이 없을까요.
결론부터 말씀드리면, 공인중개사가 전세사기인 줄 몰랐다는 사정만으로 곧바로 책임이 없어지는 것은 아닙니다. 다만 반대로, 전세사기 피해가 발생했다는 이유만으로 공인중개사가 항상 책임지는 것도 아닙니다.
핵심은 계약 당시 공인중개사가 법에서 정한 확인·설명의무를 제대로 이행했는지, 그리고 그 의무 위반과 손해 사이에 인과관계가 있는지입니다.
1. 공인중개사 책임은 ‘사기 공모’가 있어야만 인정되는 것은 아닙니다
공인중개사가 임대인과 공모하여 전세사기에 가담했다면 당연히 민·형사상 책임이 문제될 수 있습니다.
그러나 실제 사건에서는 공인중개사의 공모까지 입증하기 어려운 경우가 많습니다. 공인중개사는 자신도 임대인에게 속았고, 전세사기인 줄 알았다면 중개하지 않았을 것이라고 주장하는 경우가 많습니다.
하지만 공인중개사의 손해배상책임은 반드시 사기 공모가 입증되어야만 인정되는 것은 아닙니다.
공인중개사법은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다(공인중개사법 제30조 제1항).
또한 법원은 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계를 민법상 위임관계와 유사한 관계로 보고, 중개업자가 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 판단하고 있습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결, 대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결).
따라서 공인중개사가 전세사기 범행을 몰랐다고 하더라도, 전문가로서 확인해야 할 사항을 확인하지 않았거나 설명해야 할 위험을 제대로 설명하지 않았다면 과실 책임이 문제될 수 있습니다.
2. 공인중개사는 전세계약에서 무엇을 확인하고 설명해야 할까
공인중개사법은 개업공인중개사에게 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령상 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하고, 이를 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명할 의무를 부과하고 있습니다(공인중개사법 제25조 제1항).
전세계약에서는 특히 다음 사항들이 중요합니다.
임대인이 실제 소유자인지, 해당 부동산에 근저당권·가압류 등 선순위 권리가 있는지, 다가구·다세대주택의 경우 다른 임차인들의 보증금과 우선순위가 어떠한지, 신탁등기가 있는 경우 임대 권한이 누구에게 있는지, 보증금이 시세나 권리관계에 비추어 과도하지 않은지 등이 문제됩니다.
임차인에게 중요한 것은 단순히 계약 체결 자체가 아닙니다. 임대차계약이 종료되었을 때 보증금을 회수할 수 있는 구조인지가 중요합니다.
법원도 공인중개사법령상 확인·설명의무 규정은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하고 국민의 재산권을 보호하기 위한 것이므로, 중개업자는 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 자료를 제공하고 설명해야 한다고 보고 있습니다(수원지방법원 2025. 1. 16. 선고 2024가단521113 판결, 청주지방법원 2022. 9. 15. 선고 2021가단72249 판결).
결국 등기부등본을 단순히 출력해주었다는 사정만으로 확인·설명의무를 모두 이행했다고 단정하기는 어렵습니다.
3. “임대인이 알려주지 않았다”는 말만으로 항상 면책되지는 않습니다
공인중개사 사건에서 자주 나오는 항변이 있습니다.
“선순위 임차인 보증금은 임대인이 알려주지 않았습니다.”
“세금 체납 여부는 중개사가 알 수 없었습니다.”
“공동근저당권은 설명했지만, 다른 세대 임차인 현황까지는 몰랐습니다.”
물론 공인중개사가 모든 위험을 무한정 조사해야 하는 것은 아닙니다. 공인중개사는 수사기관도 아니고, 임대인의 모든 재산 상태를 강제로 확인할 권한이 있는 것도 아닙니다.
그러나 임대인이 말하지 않았다는 이유만으로 항상 책임을 피할 수 있는 것도 아닙니다.
공인중개사가 직접 조사·확인할 의무가 없는 사항이라도, 중개의뢰인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이라면 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 확인되지 않은 정보를 사실인 것처럼 전달하여 임차인이 이를 믿고 계약을 체결하게 했다면 선량한 관리자의 주의의무 위반이 될 수 있습니다(대전지방법원 2025. 1. 23. 선고 2023가단246027 판결, 서울중앙지방법원 2024. 1. 18. 선고 2023가단5094321 판결).
특히 다가구주택의 경우에는 등기부상 권리관계만으로 보증금 회수 가능성을 판단하기 어렵습니다. 다른 임차인들의 보증금, 임대차기간, 확정일자 등은 후순위 임차인의 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
법원은 다가구주택 임대차 중개에서 공인중개사가 임대인에게 기존 임차인의 임대차보증금, 임대차기간 등에 관한 자료를 요구하여 확인하고, 이를 임차인에게 설명해야 하며, 임대인이 자료 제공을 거부한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 한다고 판단하고 있습니다(대전지방법원 2024. 8. 22. 선고 2023가단241510 판결, 대전지방법원 2024. 11. 19. 선고 2024나212725 판결).
따라서 중요한 것은 공인중개사가 실제로 무엇을 확인했는지, 확인하지 못한 부분에 대해 임차인에게 어떤 설명을 했는지, 확인되지 않은 사항을 안전한 것처럼 단정하지 않았는지입니다.
4. 공인중개사 책임을 검토해야 하는 대표적인 경우
전세사기 피해 사건에서 다음과 같은 사정이 있다면 공인중개사 책임을 검토해볼 필요가 있습니다.
첫째, 중개대상물 확인·설명서에 중요한 권리관계가 누락된 경우입니다.
근저당권, 가압류, 신탁등기, 선순위 임차인, 실제 권리관계 등이 제대로 기재되지 않았거나, 기재는 되어 있더라도 그 의미를 제대로 설명하지 않은 경우가 여기에 해당할 수 있습니다.
공인중개사법 시행규칙상 중개대상물 확인·설명서에는 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항을 기재하는 항목이 마련되어 있습니다(공인중개사법 시행규칙 제16조, 공인중개사법 시행령 제21조).
둘째, 다가구주택이나 다세대주택에서 선순위 임차인 현황을 제대로 확인하지 않은 경우입니다.
특히 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기부로 되어 있는 경우가 많아, 다른 호실 임차인의 보증금과 확정일자 순위가 매우 중요합니다. 공인중개사가 구체적인 선순위 보증금 규모를 확인하지 않고 “문제없다”고 설명했다면 책임이 문제될 수 있습니다.
공인중개사가 선순위 임차인 보증금 액수를 실제보다 현저히 적게 잘못 알려준 사안에서 법원은 설명의무 위반을 인정하였습니다(대전지방법원 2024. 8. 22. 선고 2023가단241510 판결).
셋째, 신탁부동산임에도 신탁원부나 임대 권한을 제대로 확인하지 않은 경우입니다.
신탁등기가 되어 있는 부동산은 등기부상 소유자, 신탁회사, 위탁자, 임대 권한의 소재를 반드시 확인해야 합니다. 임대차계약을 체결할 권한이 없는 사람과 계약하면 보증금 회수뿐만 아니라 임차권 자체가 문제될 수 있습니다.
대법원은 신탁부동산 중개 시 공인중개사가 신탁원부를 제시하고, 신탁관계의 법적 의미와 효과를 성실·정확하게 설명할 의무가 있다고 판단하였습니다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결).
넷째, 시세에 비해 보증금이 과도하거나 깡통전세 위험이 있었는데도 이를 설명하지 않은 경우입니다.
공인중개사가 감정평가사처럼 정확한 시세 감정을 해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 주변 시세, 공시가격, 선순위 권리관계 등에 비추어 보증금 회수에 중대한 위험이 있다면 이를 설명할 필요가 있습니다.
법원은 공인중개사가 주택의 시세, 공시가격, 공동담보의 안분금액 등을 설명하지 않아 확인·설명의무를 위반하였다고 판단한 바 있습니다(수원지방법원 2025. 1. 16. 선고 2024가단521113 판결).
다섯째, 잔금 지급 전 권리변동이 있었는데도 이를 확인·고지하지 않은 경우입니다.
공인중개사의 중개행위가 계약서 작성 시점에만 한정된다고 단정하기는 어렵습니다. 잔금 지급 전 가압류 등 권리변동이 발생했다면 임차인에게 중대한 위험이 될 수 있습니다.
법원은 공인중개사가 잔금 지급 전 설정된 가압류를 확인하고 임차인에게 알리지 않은 사안에서 확인·설명의무 위반을 인정하였습니다(서울남부지방법원 2024. 6. 14. 선고 2023가단213024 판결).
여섯째, 임차인이 질문했음에도 단정적으로 “문제없다”고 설명한 경우입니다.
임차인이 선순위 권리, 보증금 회수 가능성, 임대인의 세금 체납 여부 등을 질문했는데도 공인중개사가 제대로 확인하지 않고 안전하다고 설명했다면, 그 설명 내용은 중요한 증거가 될 수 있습니다.
전세사기가 사회적으로 문제 되는 상황에서, 쌍방을 대리하여 중개행위를 하는 공인중개사는 계약의 체결·성사에만 초점을 맞추기보다 물건의 실태와 임차보증금 회수 가능성에 관하여 임차인에게 더 소상히 설명할 의무가 있다고 판단한 사례도 있습니다(서울북부지방법원 2024. 1. 25. 선고 2023가단131972 판결).
5. 공인중개사 책임이 인정되어도 보증금 전액이 인정되는 것은 아닙니다
공인중개사의 확인·설명의무 위반이 인정된다고 하여 언제나 보증금 전액을 배상받는 것은 아닙니다.
법원은 공인중개사의 과실뿐만 아니라 임차인에게도 거래관계를 확인하지 않은 부주의가 있는지 함께 봅니다.
중개업자가 부동산거래를 중개하면서 조사·확인의무를 다하지 못해 손해가 발생했더라도, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 있고 그것이 손해 발생 또는 확대의 원인이 되었다면 과실상계를 할 수 있습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결).
실제 하급심 판결들을 보면 공인중개사의 책임 비율은 사안에 따라 다르게 인정됩니다.
선순위 보증금 설명의무 위반 사안에서 임차인의 과실을 40%로 보아 공인중개사 책임을 60%로 제한한 사례가 있고(대전지방법원 2024. 11. 19. 선고 2024나212725 판결, 대전지방법원 2024. 8. 22. 선고 2023가단241510 판결), 주택의 시세와 공동담보 관련 설명의무 위반 사안에서 임차인의 과실을 50%로 보아 공인중개사 책임을 50%로 제한한 사례도 있으며(수원지방법원 2025. 1. 16. 선고 2024가단521113 판결), 신탁부동산 사안에서 임차인의 과실을 30%로 보아 공인중개사 책임을 70%로 제한한 사례도 있습니다(서울중앙지방법원 2025. 2. 20. 선고 2024가단5062932 판결).
따라서 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하려면 단순히 “보증금을 돌려받지 못했다”는 주장만으로는 부족합니다. 계약 당시 어떤 위험이 있었는지, 공인중개사가 그 위험을 알았거나 알 수 있었는지, 임차인에게 어떤 설명을 했는지, 그 설명이 사실과 달랐는지, 그 설명을 믿고 계약을 체결했는지를 구체적으로 입증해야 합니다.
6. 피해자가 확보해야 할 자료
공인중개사 책임을 검토하려면 무엇보다 자료 확보가 중요합니다.
우선 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서를 확인해야 합니다. 여기에 근저당권, 선순위 임차인, 신탁 여부, 실제 권리관계 등이 어떻게 기재되어 있는지 살펴보아야 합니다.
계약 당시 등기부등본, 건축물대장, 신탁원부, 확정일자 현황, 임대인의 국세·지방세 체납 관련 자료도 중요합니다.
또한 공인중개사와 주고받은 문자, 카카오톡, 녹취, 통화기록도 중요한 증거가 될 수 있습니다. 특히 “보증금 문제없다”, “안전한 물건이다”, “선순위는 별로 없다”, “세금 체납은 없다”, “등기부가 깨끗하다”는 식의 설명이 있었다면 반드시 보존해야 합니다.
계약 당시 공인중개사가 어떤 자료를 제시했는지, 어떤 자료는 제시하지 않았는지도 함께 정리할 필요가 있습니다.
7. 정동욱 변호사의 실제 수행 사례: 공인중개사 책임이 부정된 사건
정동욱 변호사는 전세자금대출과 관련된 허위 임대차계약 사건에서 공인중개사 피고를 대리하여 원고 청구 전부 기각 판결을 이끌어낸 바 있습니다.
이 사건에서 원고는 공인중개사가 임대인과 임차인의 실제 임대차의사를 확인하지 않았고, 허위 임대차계약서가 작성되도록 방치했다고 주장했습니다.
그러나 법원은 공인중개사에게 중개대상물 확인·설명의무와 소유자 확인의무가 인정되더라도, 이를 넘어 임대인과 임차인에게 실제 임대차의사가 있는지까지 확인할 의무가 있다고 볼 근거는 없다고 판단했습니다.
또한 중개대상물 확인·설명서가 작성되어 있었고, 그 확인·설명서에 잘못 기재된 부분이 있다고 볼 증거도 부족하다고 보아 공인중개사에 대한 청구를 기각했습니다.
이 사례는 전세사기나 허위 임대차계약이 문제 된 사건이라도 공인중개사의 책임이 자동으로 인정되는 것은 아니라는 점을 보여줍니다.
공인중개사의 책임이 인정되려면 구체적인 확인·설명의무 위반, 손해 발생, 인과관계가 입증되어야 합니다.
8. 결국 핵심은 “몰랐는지”가 아니라 “제대로 확인하고 설명했는지”입니다
전세사기 사건에서 공인중개사가 “나도 몰랐다”고 말하는 경우는 많습니다.
그러나 법적으로 중요한 질문은 다릅니다.
공인중개사가 전세사기 범행을 알고 있었는지가 전부가 아닙니다. 계약 당시 공인중개사가 전문가로서 확인해야 할 사항을 확인했는지, 확인한 내용을 정확하게 설명했는지, 확인하지 못한 부분이 있다면 그 위험을 임차인에게 제대로 고지했는지, 확인되지 않은 위험을 안전한 것처럼 설명하지 않았는지가 핵심입니다.
전세사기 피해를 입었다면 임대인에 대한 형사고소나 보증금반환청구만 검토할 것이 아니라, 공인중개사의 확인·설명의무 위반 여부도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
반대로 공인중개사 입장에서도 전세사기 사건에 연루되었다는 이유만으로 책임이 당연히 인정되는 것은 아니므로, 자신이 실제로 어떤 자료를 확인했고 어떤 설명을 했는지, 확인·설명서가 어떻게 작성되었는지, 손해와 자신의 중개행위 사이에 인과관계가 있는지를 구체적으로 다투어야 합니다.
Q&A
Q1. 공인중개사가 전세사기 공범이 아니어도 손해배상청구가 가능한가요?
가능할 수 있습니다. 공인중개사가 전세사기에 공모했다는 점까지 입증하지 못하더라도, 확인·설명의무 위반이 있고 그로 인해 손해가 발생했다면 민사상 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
Q2. 등기부등본에 문제가 없었다면 공인중개사 책임은 없나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 등기부등본 확인은 기본입니다. 그러나 전세계약에서는 등기부에 드러나지 않는 선순위 임차인, 신탁관계, 실제 권리관계, 보증금 회수 가능성 등이 문제될 수 있습니다. 사안에 따라 등기부등본만 확인한 것으로는 부족할 수 있습니다.
Q3. 임대인이 말하지 않은 내용까지 공인중개사가 책임지나요?
항상 그런 것은 아닙니다. 다만 공인중개사가 통상적으로 확인할 수 있었던 사항인지, 확인되지 않은 내용을 사실처럼 설명했는지, 임차인에게 확인의 한계를 고지했는지에 따라 책임 여부가 달라질 수 있습니다.
Q4. 공인중개사 책임이 인정되면 보증금 전액을 받을 수 있나요?
항상 전액이 인정되는 것은 아닙니다. 법원은 임차인의 과실도 함께 고려하여 공인중개사의 책임 비율을 제한할 수 있습니다. 따라서 계약 경위와 증거에 따라 인정 범위가 달라집니다.
Q5. 공인중개사협회 공제금도 청구할 수 있나요?
공인중개사의 손해배상책임이 인정되는 경우 공제금 청구도 검토할 수 있습니다. 개업공인중개사는 업무 개시 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다(공인중개사법 제30조 제3항). 다만 공제금 청구 역시 공인중개사의 고의 또는 과실, 손해 발생, 인과관계가 쟁점이 됩니다.
마무리
공인중개사가 “전세사기인 줄 몰랐다”고 말한다고 해서 곧바로 책임이 없어지는 것은 아닙니다.
전세계약에서 공인중개사는 단순히 계약서를 작성해주는 사람이 아니라, 임차인이 보증금 회수 가능성을 판단할 수 있도록 중요한 권리관계와 위험을 확인하고 설명해야 하는 전문가입니다.
다만 전세사기 피해가 발생했다는 이유만으로 공인중개사가 무조건 책임지는 것도 아닙니다. 결국 중요한 것은 계약 당시의 구체적인 사실관계와 증거입니다.
공동법률사무소 KY파트너스는 전세사기, 보증금반환, 공인중개사 손해배상책임 사건을 구체적인 증거와 계약 경위에 따라 검토하고 있습니다.
전세계약 이후 보증금을 돌려받지 못하고 있거나, 공인중개사의 설명과 실제 권리관계가 달랐던 사안이라면 초기 단계부터 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.