안녕하세요.
인천 검단에 위치한 공동법률사무소 KY파트너스 대표변호사 정동욱 변호사(대한변호사협회 인증 민사·건설 전문)입니다.
건설공사에서는 공사대금 미지급으로 인한 분쟁이 매우 자주 발생합니다.
발주자가 약정한 기성금이나 중도금을 지급하지 않는데도 시공자는 자재비, 인건비, 장비대 등을 계속 부담해야 하는 경우가 적지 않습니다.
이러한 상황에서 시공자가 공사를 중단하면, 발주자는 오히려 "공사를 중단하여 손해가 발생했다", "지체상금을 지급해야 한다"며 손해배상을 청구하는 경우도 있습니다.
그렇다면 공사대금을 지급받지 못한 시공자는 언제 공사를 중단할 수 있을까요?
공사대금을 지급하지 않았다고 해서 언제나 공사중단이 가능한 것은 아닙니다.
많은 분들이 "돈을 안 줬으니 공사를 멈추는 것은 당연하다"고 생각합니다.
그러나 법적으로는 그렇게 단순하지 않습니다.
공사도급계약은 시공자의 공사완성의무와 발주자의 공사대금 지급의무가 서로 대응하는 계약이지만, 실제 계약에서는 시공자가 먼저 공사를 진행하고 이후 기성금이나 잔금을 지급받는 구조가 대부분입니다.
따라서 단순히 일부 공사대금이 지급되지 않았다는 이유만으로 곧바로 공사를 중단하면 오히려 계약위반으로 평가될 가능성도 있습니다.
대법원 역시 도급인이 기성고 해당 중도금 지급을 일부 지체하였다고 하여 곧바로 수급인이 공사 이행을 거절할 수 있는 것은 아니라는 입장을 밝히고 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결).
공사중단이 정당하게 인정되는 경우
반대로 발주자의 공사대금 미지급이 중대한 경우에는 이야기가 달라질 수 있습니다.
민법 제536조 제2항은 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 경우 먼저 이행하여야 하는 당사자도 자신의 채무 이행을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 불안의 항변권이라고 합니다.
법원 역시 도급인이 약정한 기성금을 지급하지 않아 수급인이 공사대금을 합리적으로 기대하기 어려운 상황이라면, 수급인은 불안의 항변권에 따라 공사를 중단할 수 있다고 판단한 바 있습니다(서울중앙지방법원 2021. 10. 27. 선고 2019가합563075 판결).
또한 월별 기성금 지급을 약정하였음에도 발주자가 이를 지급하지 않으면서 계약 해지까지 통보한 경우에는 수급인이 공사를 계속 수행하기 현저히 곤란한 사정에 해당한다고 본 사례도 있습니다(대구지방법원 2020. 7. 10. 선고 2018가합934 판결).
결국 중요한 것은 미지급 사실 자체가 아니라, 그로 인해 공사를 계속 수행하기 어려운 상황이 되었는지입니다.
공사중단 전 반드시 확인해야 할 사항
공사를 중단하기 전에 다음 사항은 반드시 점검할 필요가 있습니다.
공사대금의 지급기일이 실제로 도래했는지
미지급 금액이 공사 수행에 중대한 영향을 미치는지
발주자에게 상당한 기간을 두고 지급을 요청하였는지
계약서상 기성금 지급 방식과 공정률이 어떻게 정해져 있는지
공사중단 사유를 객관적인 자료로 남겨두었는지
실무에서는 문자, 카카오톡, 이메일뿐 아니라 내용증명을 통하여 지급을 최고하는 경우가 많습니다.
공사중단의 정당성은 나중에 소송에서 판단되는 만큼, 당시의 자료를 남겨두는 것이 무엇보다 중요합니다.
발주자가 손해배상을 청구하는 경우의 대응
공사가 중단되면 발주자는 다음과 같은 주장을 하는 경우가 많습니다.
공사 지연에 따른 지체상금
다른 업체를 투입한 대체시공비
영업손실
하자보수비
그러나 공사 지연의 원인이 발주자의 공사대금 미지급에 있다면 반드시 시공자에게 책임이 인정되는 것은 아닙니다.
실제로 법원은 발주자의 기성금 미지급으로 수급인이 공사를 중단한 것은 불안의 항변권에 따른 정당한 행위라고 보아 수급인에게 귀책사유가 없다고 판단한 사례가 있습니다(서울중앙지방법원 2021. 10. 27. 선고 2019가합563075 판결).
또한 하수급인이 공사를 완료하지 못한 원인이 원사업자의 기성공사대금 미지급에 있었다면 지체상금 지급의무를 인정하지 않은 사례도 있습니다(서울동부지방법원 2019. 7. 3. 선고 2018나3184 판결).
추가공사비도 함께 문제 되는 경우가 많습니다
공사대금 미지급 사건에서는 추가공사비가 함께 분쟁이 되는 경우도 매우 많습니다.
발주자가 현장에서 공사 변경을 지시하면서도 별도의 계약서를 작성하지 않는 경우가 많기 때문입니다.
다만 추가공사비를 청구하기 위해서는,
당초 계약에 없던 공사가 실제로 이루어졌는지
발주자와 추가공사에 관한 합의가 있었는지
를 시공자가 입증하여야 합니다.
따라서 변경 지시 문자, 카카오톡, 공사 전후 사진, 작업일보, 견적서 등은 매우 중요한 증거가 됩니다.
공사중단을 고민하고 있다면
공사대금을 지급받지 못했다고 해서 즉시 공사를 중단하는 것은 위험할 수 있습니다.
반대로, 발주자의 미지급이 중대하여 공사를 계속 수행하기 어려운 상황인데도 아무런 조치 없이 공사를 계속 진행하는 것 역시 시공자에게 큰 부담이 될 수 있습니다.
따라서 공사중단 여부는 계약 내용, 공정률, 미지급 금액, 발주자의 태도, 확보된 증거 등을 종합적으로 검토한 뒤 결정하는 것이 바람직합니다.
초기 대응이 향후 손해배상책임과 공사대금 회수 여부를 좌우하는 경우가 적지 않습니다.
Q&A
Q. 공사대금을 받지 못하면 바로 공사를 중단해도 되나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 지급기일, 미지급 규모, 계약 내용, 공사 진행 상황 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
Q. 공사중단 전에 내용증명을 보내는 것이 좋나요?
네. 지급 최고와 공사중단 사유를 명확히 남길 수 있어 향후 분쟁에서 중요한 자료가 될 수 있습니다.
Q. 발주자가 지체상금을 청구하면 반드시 지급해야 하나요?
아닙니다. 공사 지연의 원인이 발주자의 공사대금 미지급이나 설계변경 등에 있다면 지체상금 책임을 다툴 수 있습니다.
Q. 추가공사비를 구두로만 합의한 경우에도 청구할 수 있나요?
가능한 경우가 있습니다. 다만 추가공사와 합의 사실은 시공자가 입증해야 하므로 문자, 사진, 작업일보 등 관련 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
공사대금 미지급과 공사중단은 단순히 "누가 먼저 잘못했는가"의 문제가 아니라, 계약 내용과 공사 진행 경위, 확보된 증거를 종합하여 판단되는 법률문제입니다.
공사대금을 지급받지 못해 공사중단을 고민하고 있거나, 이미 손해배상이나 지체상금 청구를 받은 상황이라면 사건 초기부터 정확한 법률 검토를 받는 것이 중요합니다.