건설공사를 둘러싼 분쟁에서는 “시공자가 건설업 등록을 갖추었는지”가 중요한 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
특히 인테리어 공사, 리모델링 공사, 방수공사, 도장공사, 설비공사 등 비교적 소규모 공사에서는 다음과 같은 문제가 자주 발생합니다.
“사업자등록은 되어 있으니 공사해도 되는 것 아닌가.”
“공사금액이 크지 않으니 건설업 등록은 필요 없지 않은가.”
“계약서를 나누어 쓰면 경미한 공사로 볼 수 있지 않은가.”
“무등록 시공이라도 공사만 완료하면 공사대금은 받을 수 있지 않은가.”
그러나 건설산업기본법상 건설업 등록은 단순한 형식적 절차가 아닙니다. 일정한 건설공사를 업으로 수행하려는 자는 원칙적으로 해당 업종에 맞는 건설업 등록을 해야 하고, 이를 위반하면 형사처벌까지 문제될 수 있습니다.
1. 건설업 등록의무
건설산업기본법 제9조 제1항은 건설업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 업종별로 국토교통부장관에게 등록하여야 한다고 규정하고 있습니다.
여기서 말하는 등록은 세무서에 하는 사업자등록이 아닙니다. 건설산업기본법에 따른 건설업 등록을 의미합니다.
따라서 사업자등록증에 인테리어업, 시설공사업, 건축공사업 등으로 기재되어 있더라도, 건설산업기본법상 필요한 건설업 등록을 하지 않았다면 무등록 시공 문제가 발생할 수 있습니다.
건설업을 “한다”는 것은 직접 또는 도급에 의하여 설계에 따라 건설공사를 완성하기 위하여 시행되는 일체의 행위를 수행하는 것을 업으로 한다는 의미이고, 도급받은 건설공사의 전부 또는 일부를 직접 시공한 경우뿐만 아니라 하도급 방식으로 시공하여 완성한 경우도 건설업을 한 것으로 볼 수 있습니다(대법원 2017. 7. 11. 선고 2017도1539 판결).
즉, 실제 공사를 직접 수행하지 않고 하도급을 주었다는 사정만으로 건설업 등록의무가 당연히 부정되는 것은 아닙니다.
2. 경미한 건설공사의 예외
건설산업기본법은 모든 공사에 대해 예외 없이 건설업 등록을 요구하지는 않습니다. 같은 법 제9조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 경미한
건설공사를 업으로 하려는 경우에는 등록 없이 건설업을 할 수 있도록 정하고 있습니다.
건설산업기본법 시행령 제8조 제1항은 경미한 건설공사의 범위를 정하고 있습니다.
종합공사의 경우 1건 공사의 공사예정금액이 5천만 원 미만인 건설공사가 경미한 건설공사에 해당할 수 있습니다.
전문공사의 경우에는 원칙적으로 공사예정금액이 1천5백만 원 미만인 건설공사가 경미한 건설공사에 해당할 수 있습니다.
다만 가스시설공사, 철강구조물공사, 삭도설치공사, 승강기설치공사, 철도·궤도공사, 난방공사 등 일부 전문공사는 금액이 작더라도 경미한 건설공사 예외에서 제외됩니다.
따라서 “소액 공사니까 무조건 등록이 필요 없다”고 단정할 수 없습니다. 공사의 종류, 공사예정금액, 자재 제공 여부, 계약 구조 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
건설업 등록제도는 건설공사의 적정한 시공과 건설산업의 건전한 발전을 도모하고, 무등록업자에 의한 부실시공을 예방하여 국민의 생명과 재산을 보호하기 위한 제도입니다(대법원 2022. 2. 24. 선고 2018도3821 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2020도5518 판결).
3. 공사금액을 나누어 계약한 경우
실무에서 자주 문제되는 유형은 하나의 공사를 여러 개의 계약으로 나누어 각각 경미한 공사 기준 이하로 맞추는 경우입니다.
예를 들어 하나의 리모델링 공사를 철거, 목공, 도장, 마감 등으로 나누어 각각 1천5백만 원 미만의 계약으로 작성하는 경우가 있습니다.
그러나 건설산업기본법 시행령 제8조 제1항은 동일한 공사를 2개 이상의 계약으로 분할하여 발주하는 경우 각각의 공사예정금액을 합산한 금액을 공사예정금액으로 보도록 규정하고 있습니다.
분할 발주된 여러 공사가 동일한 공사인지 여부는 각 공사계약의 당사자, 공사 목적물, 공사기간, 공사 내용과 방법, 여러 계약으로 나누어 체결한 경위 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 판단해야 합니다(대법원 2022. 2. 24. 선고 2018도3821 판결).
아파트 방수공사를 여러 개의 소액 계약으로 분할한 사안에서, 실질적으로 동일한 공사이고 등록 회피 의도가 엿보인다는 이유로 경미한 공사에 해당하지 않는다고 판단하였습니다(대법원 2022. 2. 24. 선고 2018도3821 판결).
주택 리모델링 공사의 세부 공사들을 동일한 공사로 합산하여 1,500만 원을 초과한다고 본 원심 판단도 정당하다고 보았습니다(대법원 2022. 5. 26. 선고 2020도5518 판결).
반면 여러 공사가 하나의 계약으로 체결되었더라도, 공사의 목적물, 내용, 시공방법 등이 달라 실질적으로 하나의 공사로 볼 수 없는 경우에는 동일한 공사로 평가하기 어렵습니다(대법원 2022. 2. 24. 선고 2018도3821 판결).
결국 계약서의 개수나 명칭이 아니라 공사의 실질이 중요합니다.
4. 자재비를 포함한 공사예정금액 산정
경미한 건설공사 여부를 판단할 때에는 시공자가 지급받는 금액만 보아서는 안 됩니다.
건설산업기본법 시행령 제8조 제1항은 발주자가 재료를 제공하는 경우 그 재료의 시장가격과 운임을 포함한 금액을 공사예정금액으로 산정하도록 정하고 있습니다.
예를 들어 시공자가 받는 금액은 1,400만 원이지만, 발주자가 500만 원 상당의 자재를 별도로 제공하였다면 전체 공사예정금액은 1,900만 원으로 평가될 수 있습니다.
전문공사의 경우 1,500만 원 미만이라는 기준을 초과할 수 있으므로, 단순히 “시공비만 1,500만 원 미만”이라는 이유로 경미한 공사라고 단정해서는 안 됩니다.
학원 인테리어 공사에서 전기, 도배, 장판, 유리 칸막이 등 비용을 합산하면 1,500만 원을 초과한다고 보아 경미한 공사에 해당하지 않는다고 판단한 사례가 있습니다(춘천지방법원 2023. 5. 12. 선고 2023노149 판결).
5. 무등록 시공의 형사책임
건설업 등록을 하지 않고 건설업을 하면 형사처벌 대상이 됩니다.
건설산업기본법 제95조의2 제1호는 제9조 제1항에 따른 등록을 하지 아니하거나 부정한 방법으로 등록을 하고 건설업을 한 자를 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.
따라서 무등록 시공은 단순한 행정상 과태료 문제가 아닙니다. 공사 규모, 반복성, 위반 경위, 피해 발생 여부 등에 따라 실제 형사사건으로 진행될 수 있습니다.
건설업 등록 없이 2,000만 원 상당의 인테리어 공사를 수주하여 시공한 사안에서 피고인에게 벌금 200만 원이 선고되었습니다(서울남부지방법원 2024. 2. 15. 선고 2023고정670 판결, 서울남부지방법원 2024. 10. 22. 선고 2024노373 판결).
건설업 등록 없이 2,500만 원 상당의 학원 인테리어 공사를 수행한 사안에서는 벌금 500만 원이 선고되었습니다(춘천지방법원 2023. 5. 12. 선고 2023노149 판결).
법인의 대표자, 대리인, 사용인, 종업원이 법인의 업무에 관하여 무등록 건설업을 한 경우에는 행위자뿐만 아니라 법인도 벌금형을 받을 수 있습니다. 건설산업기본법 제98조 제2항은 양벌규정을 두고 있습니다.
또한 무등록 건설업 영위행위가 단일하고 계속된 범의 아래 근접한 일시·장소에서 유사한 방법으로 반복된 경우에는 포괄일죄로 처벌될 수 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013도12937 판결).
6. 도급계약과 공사대금 분쟁
무등록 시공이 문제되면 형사책임뿐만 아니라 민사분쟁에서도 중요한 쟁점이 됩니다.
대표적으로 공사대금 청구, 하자보수, 손해배상, 계약해제 등이 문제될 수 있습니다.
건축주는 “상대방이 무등록업자였으므로 공사대금을 지급할 수 없다”고 주장할 수 있고, 시공자는 “공사는 완료되었고 건축주가 이익을 얻었으므로 대금을 지급해야 한다”고 주장할 수 있습니다.
무등록 시공이라는 사정만으로 공사대금 청구가 언제나 전부 배척된다고 단정할 수는 없습니다. 건설산업기본법 제9조 제1항 및 제95조의2 제1호는 무등록 건설업 영위를 처벌하는 규정이지만, 이를 위반한 도급계약의 사법상 효력에 관하여 별도의 규정을 두고 있지는 않습니다.
다만 무등록 시공 사실은 계약의 적법성, 시공자의 책임, 하자 발생 경위, 손해배상 범위 등을 판단할 때 중요한 사정으로 작용할 수 있습니다.
특히 하자나 부실시공이 발생한 사건에서는 건설업 등록을 갖추지 않은 사람이 공사를 수행했다는 점이 시공상 과실이나 책임 판단에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
7. 건축주가 유의해야 할 점
무등록 시공은 시공자만의 문제가 아닙니다.
건축주가 무등록 시공자임을 알면서도 공사를 맡긴 경우, 추후 하자나 안전사고가 발생했을 때 책임관계가 복잡해질 수 있습니다. 공사비를 낮추기 위해 무등록 시공자에게 공사를 맡겼다가 보수나 손해배상을 제대로 받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.
또한 무등록 시공자가 등록업체의 이름을 빌려 공사를 진행하는 경우에는 명의대여 문제까지 함께 발생할 수 있습니다.
건설산업기본법 제95조의2 제4호는 명의대여를 한 건설사업자 또는 명의를 빌린 자와 공모하여 건설공사를 도급 또는 시공하게 한 건축주도 처벌 대상으로 규정하고 있습니다.
따라서 건축주가 명의대여 사실을 알면서 공모하였다면 건축주 역시 형사책임을 질 수 있습니다.
8. 무등록 시공과 명의대여
무등록 시공 사건에서는 명의대여가 함께 문제되는 경우가 많습니다.
무등록자가 직접 공사를 수급하거나 시공하기 어렵기 때문에 등록업체의 상호나 건설업 등록증을 빌려 계약서를 작성하는 방식입니다.
그러나 이는 무등록 시공 문제를 해결하는 것이 아니라, 건설산업기본법상 명의대여라는 별도의 위반행위를 추가하는 결과가 됩니다.
건설산업기본법 제21조 제1항은 건설사업자가 다른 사람에게 자기의 성명이나 상호를 사용하여 건설공사를 수급 또는 시공하게 하거나 건설업 등록증 또는 건설업 등록수첩을 빌려주는 행위를 금지하고 있습니다. 같은 조 제2항은 누구든지 건설사업자로부터 성명이나 상호를 빌려 건설공사를 수급 또는 시공하거나 건설업 등록증 또는 등록수첩을 빌리는 행위를 금지하고 있습니다.
명의대여란 다른 사람이 자신의 상호나 이름을 사용하여 자격 있는 건설업자로 행세하면서 건설공사를 수급·시공할 것임을 알면서도 그 사용을 승낙 또는 양해한 경우를 의미합니다(대법원 2003. 5. 13. 선고 2002도7425 판결).
명의대여 여부는 등록업체가 공사에 실질적으로 관여했는지 여부를 중심으로 판단합니다. 건설공사의 수급·시공 경위, 대가 약속과 수수 여부, 공사 자금의 조달·관리, 기성금 수령 방법, 시공에 따른 책임과 손익의 귀속 등을 종합하여 판단합니다(대법원 2003. 5. 13. 선고 2002도7425 판결).
명의대여는 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금 대상이 될 수 있고, 명의를 빌려준 건설사업자는 건설업 등록말소 처분을 받을 수도 있습니다.
명의대여 계약은 강행법규 위반으로 무효이고, 명의대여료 지급 약정이나 명의대여 소개수수료 약정 역시 무효입니다(대법원 1988. 12. 27. 선고 86다카2452 판결).
따라서 무등록 시공을 감추기 위해 등록업체의 이름을 빌리는 방식은 더 큰 법적 위험을 초래할 수 있습니다.
9. 무등록 시공 사건에서 확인해야 할 자료
무등록 시공 여부를 검토할 때에는 해당 공사가 건설업 등록이 필요한 공사인지, 경미한 건설공사 예외에 해당하는지, 공사금액이 적정하게 산정되었는지 확인해야 합니다.
주요 검토 자료는 다음과 같습니다.
도급계약서, 견적서, 변경계약서
사업자등록증, 건설업 등록증
공사 종류와 실제 시공 내용
공사예정금액 및 자재비 포함 여부
입금내역, 세금계산서, 현금영수증
착공신고서, 현장대리인계, 건설기술인 배치 자료
문자, 카카오톡, 이메일 등 공사 협의 내용
공사일보, 작업일보, 자재 발주서
공사금액을 나누어 계약한 정황
실제 현장을 지휘한 사람이 누구인지에 관한 자료
특히 공사의 종류, 공사예정금액, 동일 공사 분할 여부, 발주자 제공 자재의 가액은 무등록 시공 여부를 판단하는 핵심 자료입니다.
10. Q&A
Q1. 사업자등록증만 있으면 건설공사를 할 수 있나요?
아닙니다. 사업자등록과 건설산업기본법상 건설업 등록은 별개의 제도입니다. 사업자등록이 되어 있더라도 건설업 등록이 필요한 공사를 업으로 수행한다면 별도의 건설업 등록이 필요할 수 있습니다.
Q2. 1,500만 원 미만 공사는 항상 등록 없이 가능한가요?
그렇지 않습니다. 전문공사의 경우 공사예정금액 1,500만 원 미만이면 경미한 건설공사에 해당할 수 있지만, 일부 공사는 금액과 관계없이 예외에서 제외됩니다. 또한 발주자가 제공한 자재비와 운임을 포함하면 기준을 초과할 수 있습니다.
Q3. 계약서를 여러 개로 나누면 등록 없이 공사할 수 있나요?
실질적으로 동일한 공사라면 여러 계약으로 나누었더라도 공사예정금액을 합산합니다. 계약서의 개수보다 공사의 목적, 내용, 기간, 당사자, 분할 경위 등 실질이 중요합니다.
Q4. 무등록 시공을 하면 어떤 처벌을 받나요?
건설업 등록 없이 건설업을 한 경우 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 법인의 업무와 관련된 경우 법인도 벌금형을 받을 수 있습니다.
Q5. 무등록 시공자는 공사대금을 청구할 수 없나요?
무등록 시공이라는 이유만으로 공사대금 청구가 항상 전부 배척되는 것은 아닙니다. 다만 무등록 시공 사실은 하자, 손해배상, 계약해제, 책임 범위 판단에서 중요한 사정으로 고려될 수 있습니다.
Q6. 건축주가 무등록 시공자에게 공사를 맡기면 어떤 문제가 있나요?
하자 발생 시 책임 추궁이 어려워질 수 있고, 안전사고나 행정상 문제가 발생할 경우 책임관계가 복잡해질 수 있습니다. 특히 명의대여 구조를 알고 공모한 경우에는 건축주도 형사책임을 질 수 있습니다.
Q7. 등록업체 이름을 빌려 계약하면 괜찮나요?
그렇지 않습니다. 무등록자가 등록업체의 명의나 등록증을 빌려 공사를 수급하거나 시공하면 명의대여 문제가 발생합니다. 명의를 빌린 사람과 빌려준 업체 모두 형사처벌 대상이 될 수 있고, 명의를 빌려준 업체는 건설업 등록말소 처분까지 받을 수 있습니다.
11. 결론
건설업 등록 없이 공사를 하는 행위는 단순한 서류 누락 문제가 아닙니다.
건설산업기본법은 원칙적으로 건설업을 하려는 자에게 업종별 등록을 요구하고 있고, 예외적으로 경미한 건설공사에 대해서만 등록 없이 시공할 수 있도록 하고 있습니다.
경미한 건설공사에 해당하는지는 공사금액만으로 판단할 수 없습니다. 공사의 종류, 동일 공사 분할 여부, 자재비 포함 여부, 발주 구조 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
무등록 시공이 인정되면 형사처벌이 문제될 수 있고, 공사대금·하자·손해배상 분쟁에서도 중요한 쟁점이 됩니다. 또한 무등록 시공을 감추기 위해 등록업체의 명의를 빌리는 방식은 명의대여 문제까지 발생시킬 수 있으므로 더욱 위험합니다.
건설공사에서는 공사 전 단계에서 해당 공사가 건설업 등록이 필요한 공사인지, 경미한 건설공사 예외에 해당하는지, 계약 구조에 문제가 없는지 확인할 필요가 있습니다.